Je huis verhuren via Airbnb kan flink wat extra inkomen opleveren. Maar hoe zit het met de belasting over die huurinkomsten? 

Zoals Wikipedia zegt is Airbnb: ‘een online marktplaats voor de verhuur en boeking van privé-accommodaties’. Booking.com en Wimdu zijn in navolging van Airbnb ook gestart met de mogelijkheid een privé-accommodatie te huur aan te bieden. 

De belastinggevolgen zijn in al deze situaties hetzelfde. De huurinkomsten zijn meestal voor 70 of 100% belast in box 1.

Regels voor verhuur in jouw gemeente

Airbnb is razend populair, zó populair dat er in (buitenlandse) steden regels worden opgelegd om de wildgroei tegen te gaan. 

In Amsterdam is het vanaf 2019 verboden je gehele woning meer dan 30 dagen per jaar via een dergelijke website te verhuren (nu: 60 dagen). Hoe de gemeente dit precies wil gaan controleren is nog onduidelijk.

Voor wat betreft de belastingen zijn er gevolgen voor de inkomstenbelasting (zie onder 1), btw (zie onder 2) en toeristenbelasting (zie onder 3). 

1. Inkomstenbelasting

Er zijn 3 situaties te onderscheiden. Je verhuurt je eigen koophuis, je verhuurt een tweede woning of je verhuurt je huurhuis.

Eigen koophuis (gedeeltelijk) verhuren

Woon jij in je eigen koophuis en heb je ergens een slaapkamer over die je weleens verhuurt? Of verhuur je je gehele koophuis als je op vakantie gaat? Dan zijn de inkomstenbelastinggevolgen als volgt.

Eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek – geen gevolgen

Je moet het eigenwoningforfait (EWF) aangeven, gewoon zoals normaal. 

De tijdelijke verhuur verandert ook niets aan de hypotheekrenteaftrek. Let wel op dat op  basis van de hypotheekvoorwaarden verhuren vaak verboden is. 

Lees in mijn andere blog meer over het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek.

Huurinkomsten – 70% belast (kosten aftrekbaar)

Bij tijdelijke verhuur van (een gedeelte van) je woning moet je 70% van de huurinkomsten aangeven als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur‘. Dit houdt in dat deze inkomsten worden belast tegen de progressieve tarieven die gelden in box 1 (maximaal 51,75% in 2019, 49,50% in 2020). 

Wel mag je kosten die je maakt in verband met de verhuur in aftrek brengen op de huurinkomsten. Denk hierbij aan gas, water, elektriciteit (gebruikt door de huurder), advertentiekosten en services aan de huurder zoals schoonmaken. De kosten moeten dan wel rechtstreeks voortkomen uit de verhuur.

Onderhoudskosten en vaste lasten zijn niet aftrekbaar van de huurinkomsten.

Let op: als je extra diensten levert kan dit ervoor zorgen dat 100% van de huurinkomsten wordt belast (zie hieronder).

Verhuur 2^e woning

Via Airbnb mag je een woning alleen verhuren indien je de hoofdbewoner bent volgens de Basisregistratie Personen (voorheen de gemeentelijke basisadministratie).

Indien je een tweede woning op een andere manier verhuurt, valt dit in principe in box 3, tenzij je actiever bent (denk aan sleuteloverdracht, schoonmaak en adverteren), dan valt het in box 1.

Lees hierover meer in de blog over het verkopen en verhuren van je huis.

Verhuur (gedeelte) huurwoning

In het geval van een huurhuis is het juridisch niet toegestaan om je huis te verhuren (onderverhuur) of ‘in gebruik te geven aan derden’ zonder toestemming van de verhuurder (en eventueel de VvE). 

Meestal is dit opgenomen in de huurovereenkomst, maar ook op grond van de wet is onderverhuur verboden. Het verhuren van één kamer (een gedeelte van de woning) terwijl je zelf nog in het huurhuis verblijft, kan wel zijn toegestaan.

Als je voor de onderverhuur een normale huur ontvangt, heeft dit geen belastinggevolgen. Een normale huur bestaat uit de huur voor het gedeelte van de woning en een vergoeding voor de kosten zoals energiekosten. Let wel op dat het eventueel gevolgen kan hebben voor de huurtoeslag. 

Eventuele extra diensten zijn wel belast (zie hieronder).

Extra diensten = huurinkomsten 100% belast

Hierboven heb je kunnen lezen dat de huurinkomsten in principe zijn belast voor 70%. Maar als er sprake is van tijdelijke verhuur met extra diensten, dan worden de huurinkomsten én de extra diensten voor 100% belast indien deze extra diensten ‘samenhangen met de verhuur’.   

Bij extra diensten die samenhangen met de verhuur kun je denken aan het verzorgen van ontbijt of organiseren van uitjes (contact met toeristische instanties).

De huurinkomsten en diensten kwalificeren dan als resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming.

Extra diensten die niet samenhangen met de verhuur

Geef jij je gasten ook een rondleiding door de stad? Of breng je ze (tegen vergoeding) van A naar B?

Deze inkomsten (die niet perse onderdeel zijn van de verhuur) moet je aangeven als resultaat uit overige werkzaamheden óf (als je het ‘professioneel’ als ondernemer doet) als winst uit onderneming.

Deze inkomsten zijn dan belast tegen het progressieve inkomstenbelastingtarief in box 1 (maximaal 51,75% in 2019, 49,50% in 2020).

2. Btw

Door bezig te zijn met de tijdelijke verhuur van een woning, kwalificeer je als Btw-ondernemer (let op: deze definitie is anders dan voor de inkomstenbelasting). Dit houdt in dat je Btw-plichtig bent, met alle gevolgen die daarbij horen.

Als je nog geen Btw-ondernemer bent, val je eventueel onder de Kleine Ondernemersregeling (KOR) waardoor je geen belasting betaalt en ontheffing kunt aanvragen. Ben je al Btw-ondernemer dan is dit misschien niet het geval.

Op tijdelijk verhuur is het verlaagde Btw tarief van toepassing (9% in 2019 en 2020).

3. Toeristenbelasting

Je bent verplicht toeristenbelasting af te dragen aan de gemeente, voor zover van toepassing. Lees hier meer over de toeristenbelasting. De hoogte van de toeristenbelasting verschilt per gemeente.

Voor kamerverhuur gelden aparte regels (er kan een vrijstelling van toepassing zijn). Hiervan is geen sprake als je verhuurt aan vakantiegasten. 

Verzekeringen

Kijk naar de verzekeringen die worden geboden door de website waarmee je je huis verhuurt. Vaak is het goed jezelf nog aanvullend te verzekeren.

Samenvatting

Als je (een deel van) je eigen woning (koophuis) tijdelijk verhuurt via Airbnb zijn 70% van de huurinkomsten belast in box 1. Kosten die direct verband houden met de verhuur zijn aftrekbaar van de huurinkomsten. Daarnaast ben je ben je Btw-plichtig en verplicht toeristenbelasting af te dragen aan de gemeente.

Als je meer aanbiedt dan alleen verhuur (zoals het verzorgen van een ontbijt) zijn 100% van de huurinkomsten (-/- kostenaftrek) belast in box 1.

Voor het verrichten van extra diensten buiten de verhuur geldt dat deze inkomsten ook zijn belast in box 1.

Verhuren lange termijn

Denk je erover je huis voor de lange termijn te gaan verhuren? Zorg dat je de gevolgen kent.