De bijleenregeling is een complexe belastingregeling die door de overheid is gecreëerd om extra leningen om te voorkomen.
Het zit zo: als je jouw huis verkoopt mét overwaarde en je een nieuw huis koopt, dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer over het bedrag aan overwaarde. Op deze manier wil de overheid stimuleren dat je de overwaarde ‘in je nieuwe huis steekt’.
Er bestaan uitzonderingen op de bijleenregeling indien je jouw nieuwe huis gaat verbouwen. Daarover lees je hieronder meer + rekenvoorbeelden.
Huis verkopen en nieuw huis kopen
De bijleenregeling kan spelen als je jouw huis verkoopt en een nieuw huis koopt. De regeling houdt in dat je geen hypotheekrenteaftrek meer krijgt over de ‘overwaarde’ van je oude huis.
Het doel? Jou stimuleren om de overwaarde in je nieuwe huis te steken en dus niet extra te lenen.
Rekenvoorbeeld – standaard
Je hebt in 2013 een huis gekocht voor €170.000 met een hypotheek van €170.000. In 2020 verkoop je het huis voor €230.000. Je hypotheek is dan nog €160.000 omdat je €10.000 hebt afgelost.
De overwaarde is dan €70.000 (€230.000 -/- €160.000).
Je koopt ook in 2020 een nieuw huis voor €260.000. Op basis van de bijleenregeling krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer over €70.000 (de overwaarde).
Je zou dan maximaal hypotheekrenteaftrek over €190.000 kunnen krijgen (€260.000 -/- €70.000).
In mijn andere blog lees je alles over de (voorwaarden van) de bijleenregeling.
Termen
De volgende termen worden gehanteerd door de belastingdienst met betrekking tot de bijleenregeling.
- overwaarde: als de netto-opbrengst van de verkoop van je huis hoger is dan je ‘eigenwoningschuld’.
- netto-opbrengst: de verkoopprijs minus de verkoopkosten
- eigenwoningschuld: het bedrag aan hypotheek waarover je hypotheekrenteaftrek krijgt
Rekenvoorbeelden
Hieronder ga ik verschillende rekenvoorbeelden geven.
- Overwaarde gebruiken voor een verbouwing
- Overwaarde deel gebruiken voor een verbouwing / deel zelf gebruiken
Rekenvoorbeeld 1. Overwaarde voor een verbouwing
Voor het berekenen van de hypotheekrenteaftrek mag je de aankoopprijs van je nieuwe huis ophogen met de verbouwingskosten. Je moet het geld wel binnen 6 maanden na het afsluiten van de hypotheek gebruiken. Is het een bouwdepot? dan heb je 2 jaar de tijd.
Stel:
- verkoopprijs oude huis: €230.000
- hypotheek oude huis: €160.000 (100% eigenwoningschuld)
- overwaarde is de verkoopprijs -/- de eigenwoningschuld. Dit is €230.000 -/- €160.000 = €70.000.
- aankoopprijs nieuwe huis: €260.000
- verbouwing nieuwe huis: €30.000
Door de verbouwing steek je van de €70.000 overwaarde ‘maar’ €40.000 in de aankoop van je nieuwe huis. Je hypotheek bedraagt hierdoor €220.000 (aankoopprijs nieuwe huis €260.000 -/- €40.000) in plaats van €190.000.
Normaal zou je zeggen dat je hypotheekrenteaftrek krijgt over de aankoopprijs (€260.000) -/- de overwaarde (€70.000) = €190.000. In het geval van een verbouwing (ter verbetering of onderhoud van de eigen woning) mag je de verkoopprijs ophogen met de verbouwingskosten.
Nieuwe eigenwoningschuld: €260.000 + €30.000 = €290.000 -/- €70.000 = €220.000.
Je krijgt dus hypotheekrenteaftrek over je gehele hypotheek van €220.000. De bijleenregeling heeft hier dus geen effect.
Rekenvoorbeeld 2. Deel zelf geld gebruiken
Naast een verbouwing wil je een deel van de overwaarde gebruiken voor jezelf. Bijvoorbeeld om een auto te kopen, een buffer op te bouwen of te beleggen.
- overwaarde: €70.000 (€230.000 -/- €160.000)
- verbouwingskosten: €30.000
- eigen gebruik: €15.000
- nieuwe hypotheek: €260.000 -/- €70.000 + €30.000 + €15.000 = €235.000
Je krijgt hypotheekrenteaftrek over de aankoopprijs -/- de overwaarde = €190.000. De aankoopprijs wordt opgehoogd met de verbouwingskosten van €30.000. Hierdoor krijg je hypotheekrenteaftrek over €220.000.
Je hypotheek is €235.000 en je krijgt maar hypotheekrenteaftrek over €220.000. Door de bijleenregeling krijg je geen hypotheekrenteaftrek over het geld dat je zelf gebruikt hebt (€15.000).
Vraag & antwoord
Over de bijleenregeling krijg ik veel vragen. Hieronder een overzicht van de meest gestelde vragen.
- Vraag: er zit een paar maanden tussen de verkoop van mijn oude woning en aankoop van mijn nieuwe woning. Wordt de overwaarde nog steeds van mijn nieuwe hypotheekwaarde afgehaald voor de berekening van de hypotheekrenteaftrek? Antwoord: ja, de bijleenregeling geldt 3 jaar. Je moet 3 jaar wachten met het aankopen van een nieuwe woning wil je geen last hebben van de bijleenregeling.
- Vraag: wanneer geldt de bijleenregeling? Als ik het geld gestort krijg? Antwoord: de bijleenregeling geldt bij de aankoop en verkoop van een woning. Er wordt niet echt naar de feitelijke geldstromen gekeken (het is dus niet echt van belang wanneer je het geld gestort krijgt).
- Vraag: hoe houdt de overheid toezicht op de bijleenregeling? Antwoord: je moet over de aankoop en verkoop en hypotheek etc. gegevens aanleveren in de aangifte inkomstenbelasting (en op deze manier houdt de belastingdienst daar toezicht op).
- Vraag: klopt het dat het geld voor de verbouwing niet van mijn hypotheekbedrag gaat voor de hypotheekrenteaftrek? Hoe moet ik dit aantonen en waar? Antwoord: de aankoopprijs wordt voor de bijleenregeling inderdaad opgehoogd met de verbouwingskosten. Hierop breng je de overwaarde in mindering voor de berekening van het bedrag waarover je hypotheekrenteaftrek krijg. Deze informatie (over de verbouwingskosten) moet je ook aangeven in je aangifte inkomstenbelasting.
- Vraag: we hebben een korte periode (november tot en met februari) meer dan €60.000 spaargeld. Hoeven we alleen over die periode vermogensbelasting te betalen? Antwoord: nee, je betaalt per kalenderjaar vermogensbelasting. Er wordt naar je vermogen op 1 januari 2020 gekeken. Staat het geld op 1 januari 2020 op je rekening, dan telt het mee voor de vermogensbelasting van het jaar 2020. In die zin is het vaak erg nadelig in het oude jaar een huis te verkopen en in het nieuwe jaar te kopen.
Hoi Elle, wat een leuke blogs schrijf je zeg. Ik heb er al een heleboel van geleerd.
Ik zit in de bijleen situatie dus erg geïnteresseerd in deze blog.
Heb een beetje mee zitten rekenen in mijn situatie maar volgens mij mis ik 10.000 in het laatste reken voorbeeld 2 klopt dit of snap ik het nu nog niet helemaal 🙂
Groet, Daan
Hi Daan, dank voor je compliment.
Waar precies?
Het huis is verkocht voor 230k en het nieuwe huis kost 260k met verbouwing 290k. Overwaarde is 70k dus dan zou je 220k moeten lenen, maar je wil 15k voor jezelf houden dus leen je 235k.
De aftrek krijg je niet op die 15k die je zelf gebruikt, dus maar over 220k.
Hoi Elle,
Wat een fijne en behulpzame blog!
Ik heb een vraagje over het meetellen van verbouwingskosten. Ik heb mijn huis verkocht met overwaarde en een deel hiervan ingelegd voor de aankoop van een nieuw huis en een deel ‘achter gehouden’ voor een kleine verbouwing en de inrichting van het huis.
In jouw blog geef je aan dat het geld voor de verbouwing niet van mijn hypotheekbedrag gaat voor de hypotheekrenteaftrek, maar geldt dit ook als je de verbouwing zelf van het ‘achtergehouden’ deel van de overwaarde bekostigt? We hebben niet gekozen voor een bouwdepot oid, omdat we dachten maar een paar kleine dingetjes te gaan doen, maar uiteindelijk heeft de verbouwing toch zo’n 10.000 euro gekost.
Ik hoor graag jouw kijk hier op!
Hi Anneke,
Dit heb ik gevonden in het handboek van de Belastingdienst:
U hebt geen verbouwingsdepot
Hebt u geld geleend voor het onderhoud of verbouwing van uw woning en staat het geleende bedrag op gewone rekening? Dan hoort het deel van de hypotheek of lening dat hoger is dan de eigenwoningreserve bij uw eigenwoningschuld. Dit mag tot 6 maanden nadat u de lening hebt afgesloten.
Na 6 maanden hoort het bedrag dat u nog niet hebt gebruikt voor het onderhoud of de verbouwing van uw eigen woning bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen). Als het onderhoud of de verbouwing eerder eindigt dan 6 maanden, hoort het restant van de hypotheek of lening ook al bij uw schulden in box 3 (sparen en beleggen).
Hopelijk geeft dit duidelijkheid!
Hoi Elle,
Wat gaat dat je deze waardevolle informatie met extra toelichting neerzet. Complimenten voor je trouw in het beantwoorden van de reacties!
Context:
Ik zit precies met hetzelfde scenario, ik wil overwaarde ‘achterhouden’ om op het gemak het nieuwe huis te verbeteren. Tevens zou ik ook wat willen ‘achterhouden’ voor onverwachte kosten.
Vragen:
1) Op basis van het antwoord uit het handboek – Gaat dit hier op?
Er staat “Hebt u geld geleend?”, dat is niet zo. Het geld heb je gekregen als overwaarde na verkoop.
Zo nee,
2) Is het dan zo dat je de overwaarde gewoon jaren lang kunt ‘achterhouden’ en op je gemak de verbouwingen doen?
(en tevens een stuk ‘achterhouden’ voor onverwachte kosten/onderhoud.)
Mvg,
Ben
Hi Elle, interessant stuk, dankjewel!
Ik had dezelfde vraag als Anneke, ook wij hebben onze verbouwing grotendeels betaald uit ‘achtergehouden’ overwaarde, en willen hier natuurlijk graag de rente van aftrekken. Je spreekt over het handboek van de belastingdienst, welke is dat precies en is die ergens online te vinden? Dan kan ik over dit onderwerp ook even nalezen en overleggen bij een evt. controle o.i.d.
Dankjewel!
Dag Elle,
Fijn dat een blog als deze bestaat. Ik stoei elk jaar weer met de aangifte, omdat ik ook te maken heb met de bijleenregeling. Mag ik je een situatie voorleggen met betrekking tot deze bijleenregeling?
Stel dat je een huis verkoopt en aankoopt waaruit een overwaarde ontstaat en binnen 6 maanden deels (laten we dit deel A noemen) gebruikt voor verbetering van de woning. Na deze 6 maanden gebruik je nog een deel (B) voor een verbouwing en er blijft een deel (C) over. Twee jaar na aankoop van deze woning verhuis je (aankoop + verkoop) en er ontstaat opnieuw een overwaarde (D). Echter nu worden alle eigenwoningreserves (deel C + D) binnen 6 maanden na deze nieuwe aankoop gebruikt voor verbouwing en aflossing van de hypotheek. Ben ik dan van de bijleenregeling verlost?
Hi Pieter,
Mijn excuses, ik kan geen persoonlijk advies geven. Het beste kun je naar een belastingadviseur gaan. Misschien heeft bellen naar de belastingtelefoon nog zin? Hopelijk ben je er inmiddels al uit!
Hoi Elle, Ik zit met vragen over de volgende casus:
Casus
In 2021 hebben we een nieuwbouwwoning gekocht. In 2022 jaar hebben we ons huis verkocht met overwaarde waarop een bankspaarhypotheek zat. Het spaarsaldo is gebruikt als aflossing maar de overwaarde niet.
Vragen:
1) Telt het spaardepot mee bij de vaststelling van eigenwoning (EWR) en eigenwoningschuld (EWS)?
Op de site van de belastingdienst wordt alleen gesproken over het deel van uw hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken maar er wordt niet specifiek ingegaan op de spaarhypotheek. Op een aantal juridische sites kom je tegen dat de aflossing van het spaardepot moet worden meegeteld en dit klinkt logisch maar zou jij dit ook kunnen bevestigen? Stel verkoop 200, hypotheek 100, spaardepot 50 dan geldt
a. EWR = 200 – 100 + 50 = 150?
b. EWS = 100 – 50 = 50?
2) Wat is nu de peildatum voor het toepassen van de bijleenregeling waarbij de schuld verdeeld moet worden tussen box 1 en box 3? De peildatum van box 3 is immers 1-1-2022 en toen was er nog geen eigenwoningreserve. Als je dan al wel box 1 aanpast mis je dus een deel van je schuld in de aangifte.