De overheid en banken zijn druk bezig om het aflossen van je hypotheek te stimuleren. Aflossingsvrije hypotheken zijn uit den boze (geen hypotheekrenteaftrek) en nu zijn er zelfs campagnes op de radio en tv om aflossen te promoten. Om het hele gebeuren feestelijk te laten klinken, heeft de Nederlandse Vereniging van Banken de term ‘aflossingsblij’ in het leven geroepen.
Alle gekheid op een stokje, het idee erachter is natuurlijk goed. Als je mijn blog al langer volgt, weet je dat ik zeker voorstander ben van aflossen.
Het idee achter de zogenaamde bijleenregeling heeft hier ook mee te maken. De overheid wil dat je overwaarde bij verkoop van je huis in je nieuwe koophuis steekt en er geen nieuwe auto (of wat dan ook) voor koopt.
Hoofdlijnen
De bijleenregeling. Ik heb het idee dat deze term niet zo heel erg bekend is. Kort gezegd komt het erop neer dat als je je huis verkoopt en een andere woning koopt, je geen hypotheekrenteaftrek krijgt op de overwaarde van je verkochte woning.
Het idee: je moet deze overwaarde investeren in je nieuwe woning. Het maakt voor deze regeling niet uit of je naar een duurdere of een goedkopere woning verhuist.
Overwaarde
Wat is de overwaarde? Economisch gezien is overwaarde iets anders dan fiscaal gezien, zie het voorbeeld hieronder (verkoop met verlies). Officieel wordt het in dit geval dan ook de eigenwoningreserve genoemd.
Het gaat om het verschil tussen:
- de verkoopprijs van je woning;
- je eigenwoningschuld; en
- eventuele verkoopkosten
Je eigenwoningschuld is het bedrag waarover je hypotheekrenteaftrek krijgt (normaal gesproken het hypotheekbedrag).
Zie hieronder een voorbeeld.
Voorbeeld eigenwoningsreserve
Je koopt een huis voor €300.000. Na een aantal jaren heb je €50.000 afgelost en is je hypotheekbedrag nog €250.000. Je verkoopt het huis dan voor €325.000. De makelaarskosten bij verkoop zijn €5.000.
Je eigenwoningreserve is dan: €325.000 (verkoopprijs) – €250.000 (eigenwoningschuld) – €5.000 (verkoopkosten) = €70.000. Over €70.000 krijg je bij het kopen van een nieuw huis geen hypotheekrenteaftrek meer.
Let op: een ander gevolg is dat je over het initiële bedrag geen 30 jaar hypotheekrenteaftrek meer hebt. Je hebt al een aantal jaren ‘opgebruikt’.
Verkoop met verlies
Ook als je het huis met verlies verkoopt, kan de bijleenregeling van toepassing zijn.
Bijvoorbeeld: als je in de bovenstaande situatie je huis verkoopt voor €295.000 (de koopprijs was €300.000) is je eigenwoningreserve:
€295.000 (verkoopprijs) – €250.000 (eigenwoningschuld) – €5.000 (verkoopkosten) = €40.000.
Dit voelt heel tegenstrijdig, want economisch gezien heb je €5.000 verliest gemaakt (€300.000 (aankoopprijs) – €295.000 (verkoopprijs)).
Duur bijleenregeling
De bijleenregeling geldt 3 jaar. Wacht je na het verkopen van je woning minimaal 3 jaar met het aankopen van een nieuwe woning, vervalt de bijleenregeling.
Let op: maak je ‘winst’ op de verkoop van je huis en laat je dit geld op je spaarrekening staan, betaal je daarover belasting in box 3 (vermogensbelasting).
Verbouwing
Eventuele verbouwingskosten ter verbetering of onderhoud van de nieuwe woning verhogen de aankoopprijs. In mijn andere blog vind je rekenvoorbeelden van de bijleenregeling bij een verbouwing.
Tegenovergesteld effect
Hoewel je aan de ene kant zou kunnen zeggen dat deze maatregel een stimulans is voor het hebben van een zo laag mogelijke hypotheek, zou je ook kunnen zeggen dat het juist niet stimulerend is om af te lossen. Want: hoe lager je hypotheekschuld, hoe hoger je eigenwoningreserve (en daarover krijg je geen hypotheekrenteaftrek meer).
Over het algemeen geldt voor mij dat (extra) aflossen nog steeds verstandig is, maar ben je van plan om je huis binnenkort te verkopen kan het verstandig zijn dit te heroverwegen in verband met de bijleenregeling.
Had jij weleens gehoord van deze regeling? Of heb je er misschien zelfs eens mee te maken gehad? Laat het me weten in de comments!
Juist als je een aflosser bent geeft de bijleenregeling weinig negatief effect (je weet wat sparen is)daar je een lagere hypotheek afsluit voor je nieuwe huis en lekker verder gaat met extra aflossen.(K.K. en verhuizing betaal je van je spaargeld)
Klopt, maar het probleem ontstaat als je alles aflost en geen spaargeld achter dat hand hebt gehouden voor de kosten koper en verhuizing (en dat gaat over behoorlijke bedragen!). Vandaar dat ik bij verhuisplannen (op korte termijn) voorzichtiger zou zijn met extra aflossen.
Hi FinancElle,
Wij komen binnenkort ook in deze situatie, maar vraag me af of dit in ons geval niet een voordeel is. Misschien heb je advies voor me? Ik reken hieronder even met getallen afgerond op €50k.
We hebben een woning met een marktwaarde van €500.000 met alleen nog een aflossingsvrije hypotheek van €150.000 tegen 1.7% rente; bij verkoop rest dus een overwaarde van €350.000. Wij willen kleiner maar vrijer gaan wonen in een zelfbouw eco-woning van ongeveer €300.000.
Nu wil de belastingdienst graag dat we de overwaarde volledig gebruiken om die woning te bekostigen. Maar ik wil liever de hypotheek behouden en maar €150.000 overwaarde gebruiken. De overige €200.000 wil ik investeren in verband met een hoger verwacht rendement dan de hypotheekrente.
We hebben al ongeveer €350.000 geïnvesteerd, waarvan we over de top 1.34% vermogensbelasting betalen. Het totale geïnvesteerde vermogen komt dan dus op €550.000.
Als de hypotheek in box 1 zou mogen blijven staan, dan zou ik 49% hypotheekrenteaftrek hebben (en maar 37% vanaf 2023), de eigenwoningforfait maar even buiten beschouwing gelaten. Over de €200.000 overwaarde die ik investeer zou ik 1.34% vermogensbelasting betalen.
Maar als de hypotheek een box 3 schuld zou worden, zou ik door die €150.000 schuld minder vermogensbelasting betalen a 1.34%. Dit staat gelijk aan 79% ‘hypotheekrenteaftrek’ (1.34% / 1.7%)!
Klopt dit, of maak ik nu een rekenfout? Of doe ik dan iets wat fiscaal niet is toegestaan?
Hi Bart,
Bedankt voor je reactie. Je vraag is vrij ingewikkeld maar als ik het goed begrijp wil jij je aflossingsvrije hypotheek (oude regeling en valt nu in box 1) meenemen naar je nieuwe woning.
Allereerst zou ik zeggen dat de bijleenregeling alsnog van toepassing is (ook al is het een oude hypotheek) dus dat je geen renteaftrek kunt krijgen (want 350.000 overwaarde en je nieuwe huis kost 300.000). Hierdoor zou de hypotheek dan een box 3 lening worden inderdaad.
Ik begrijp dat in jouw geval een box 3 lening voordeliger is door jouw lage hypotheekrente en hoge eigen vermogen (een voordeel van ongeveer 0,5%). In dat geval zorgt de bijleenregeling voor een voordeel inderdaad!
Ik hoop dat je hiermee een geholpen bent
Ja zeker, bedankt voor het meedenken! En in 2023 is het belastingvoordeel volgens mij nog groter; ongeveer 1.0% door lagere hypotheekrenteaftrek en grotendeels wegvallen eigenwoningforfait. Dat scheelt €1.500 belasting per jaar!
Maar het zou kunnen dat ik niet zomaar de hypotheek mag verplaatsen tussen box 1 en 3 doordat er een causaal verband is met de eigen woning. Dat las ik in deze blog: https://www.vanlanschot.nl/inspiratie/hypotheken/belastingaangifte-2017-hypotheek-in-box-3-kan-aantrekkelijk-zijn
Of zou dit anders zijn in verband met verhuizen naar een nieuw te bouwen woning? Eventueel kan ik de hypotheek gewoon aflossen bij verkoop en een nieuwe hypotheek afsluiten voor een periode van 361 maanden, waarbij de schuld automatisch in box 3 komt. Mijn maandelijkse hypotheeklast is dan wel ruim dubbel zo hoog door de verplichte aflossing, maar het belastingvoordeel is dat het wel waard vind ik.
Klopt inderdaad, door de maximering hypotheekrenteaftrek wordt het verschil groter.
Je mag inderdaad de hypotheek niet zomaar verplaatsen (in de zin dat je geen vrije keuze hebt). Daarover kun je meer lezen in dit besluit van de overheid: https://wetten.overheid.nl/BWBR0027731/2010-06-11
Hier wordt ook verwezen naar afzonderlijke gevolgen van de bijleenregeling. Voor zover ik weet, wordt jouw lening door de bijleenregeling (inderdaad in verband met de nieuwe woning) een verplichte box 3 lening. Je zou dan geen nieuwe lening nodig hebben.
Misschien verstandig om dit even officeel te laten bevestigen door de belastingdienst?
Hoi,
Ik heb ook een vraagje, mogelijk dat jij onze denkwijze kan bevestigen of ontkrachten. Wij willen een nieuwbouw woning kopen en hebben een verwachte, eigenwoningreserve van 100.000 euro op onze huidige woning.
Wij kopen de nieuwbouwwoning voordat onze eigen woning is verkocht. Hiervoor sluiten wij een nieuwe hypotheek af van 390.000 euro, waarbij wij reeds 65.000 met eigen geld voorfinancieren. De totale waarde van de nieuwe woning is derhalve minimaal 450.000 euro. Van de 65.000 komt 20.000 in bouwdepot voor de nieuwe keuken. Hiernaast zullen wij voor oplevering nog circa 15.000 uitgeven voor de afwerking, vloeren, etc ook dat wordt betaald uit eigen middelen. Totale voorfinanciering is derhalve 80.000 euro
Wanneer onze woning verkocht is en wij een overwaarde van 100.000 euro ontvangen willen wij nog 10% van de hyptheeksom boete vrij aflossen. Dit is 39.000 euro het restant, willen wij gebruiken om de buffer aan te vullen en zo onze eerder gedane investering gedeeltelijk terug te trekken.
Wij horen graag hoe jij hier tegen aankijkt.
Hans
Hallo,
Eerlijk gezegd begrijp ik niet helemaal wat jullie vraag precies is.
Zolang de woning nog niet verkocht is, is de bijleenregeling niet van toepassing (zie ook deze webpagina van de belastingdienst).
Tot dan toe kan wel de aanbouwregeling (check deze blog) van toepassing zijn.
Op het moment dat jullie de (oude) woning verkopen of de verkoop/aanbouwregeling niet meer van toepassing is, zal de bijleenregeling van toepassing zijn. Let op dat door de extra aflossing de hypotheek wordt verlaagd en dus de overwaarde (het eigenwoningreserve) wordt verhoogd.
Als toevoeging de overwaarde is geschat, want we weten nu nog niet wat onze woning precies gaat opbrengen, want hij staat nog niet te koop.