Op basis van de hoogte van jouw hypotheek ten opzichte van de waarde van jouw woning, hanteert je hypotheekverstrekker een risico-opslag. Deze hypotheek/woningwaarde verhouding wordt ook wel ‘loan to value’ genoemd.
Door aflossingen op je hypotheek óf een stijging van de woningwaarde gaat je loan to value omlaag. Je kunt dan in een lagere risicoklasse terecht komen, waardoor je hypotheekrente omlaag kan! Lees hieronder hoe dat werkt.
Loan to value
De hoogte van je hypotheekrente is onder andere afhankelijk van de hoogte van je hypotheek ten opzichte van de taxatiewaarde van je huis. Dit percentage wordt ook wel loan to value (LTV) genoemd.
Bijvoorbeeld: de taxatiewaarde van je huis is €200.000 en de hoogte van je hypotheek €180.000. Dan is je LTV 90%.
Je hypotheekrente wordt alleen gebaseerd op de LTV indien je géén hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) hebt afgesloten. In het geval van NHG geldt altijd één tarief. Dan kan de hypotheekrente niet omlaag door een lagere LTV.
Risico-opslag
Banken werken met een zogenaamde risicoklasse of risico-opslag. Hoe hoger je hypotheek is in verhouding tot de woningwaarde (= hogere LTV), hoe hoger je risico-opslag. Dit betekent dat je risico-opslag lager kan worden als je LTV lager wordt. Een lagere risico-opslag zorgt voor een lagere hypotheekrente.
De Rabobank werkt bijvoorbeeld met een renteopslag van 0,5% als je LTV hoger is dan 90%. Kom jij onder die 90%, heb je recht op een lagere hypotheekrente.
Lagere LTV: drie opties
Nu is het zaak om je LTV omlaag je te krijgen. Daarvoor heb je drie opties: extra aflossen (waardoor je hypotheek lager wordt), een hogere taxatiewaarde of een hogere WOZ-waarde.
1. Extra aflossen
Met (extra) aflossen kun je dubbel voordeel behalen; je bespaart rente én de hypotheekrente wordt lager (waardoor je nóg meer rente bespaart).
Let op: misschien heb je al een deel van je hypotheek afgelost en is je LTV al lager dan op het moment van afsluiten. Check in jouw hypotheekvoorwaarden of jij al recht hebt op een lagere hypotheekrente!
Vaak moet je zelf een verzoek indienen bij de hypotheekverstrekker voor een verlaging van je risico-opslag, ga hier zo snel mogelijk mee aan de slag als jij hier recht op hebt! Eén telefoontje of e-mail is meestal voldoende!
2. Hogere taxatiewaarde
Een andere optie om je LTV te verlagen is een hogere taxatiewaarde. Je hypotheek wordt dan lager in verhouding tot de hogere taxatiewaarde.
Heb je je huis flink verbouwd of zijn de huizenprijzen gestegen? Dan kan een hertaxatie een optie zijn.
Een taxatie kost natuurlijk geld, maar meestal heb je deze kosten er vrij snel uit door de verlaging van de hypotheekrente. Het kan verstandig zijn om uit te rekenen hoe lang het duurt voordat je de kosten eruit hebt.
In principe is de taxatie fiscaal aftrekbaar.
3. Hogere WOZ-waarde
Heb jij de WOZ beschikking ontvangen en is de WOZ-waarde van jouw woning veel hoger dan vorig jaar?
Dan kan jouw LTV lager geworden, als deze op de WOZ-waarde is gebaseerd. Op basis van de WOZ-beschikking kun je eventueel een verlaging van je hypotheekrente aanvragen bij de bank.
Let op: in deze tijd is je WOZ-waarde meestal een stuk lager dan de taxatiewaarde waardoor het toch voordelig kan zijn een taxatie uit te laten voeren.
Rekenvoorbeelden
Hoeveel bespaar je nu eigenlijk door die lagere rente? Een half procent klinkt heel erg weinig. Toch heeft dat op een lange termijn meer effect dan je zou denken.
Hieronder zie je een tabel waarin de totale rentekosten worden weergegeven bij een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Per 0,1% lagere hypotheekrente, betaal je over de gehele looptijd van de hypotheek (30 jaar) ongeveer €5.000 minder.
Als jij bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek een 0,5% lagere hypotheekrente hebt omdat je 10% eigen geld in het huis heb gestoken, betaal jij over de gehele looptijd ongeveer €25.000 minder hypotheekrente!
Richtlijn besparing
Als richtlijn kun je aanhouden dat je per 0,1% verlaging €100 per jaar aan rente bespaart voor elke €100.000 die jij leent (het eerste jaar en zonder rekening te houden met de hypotheekrenteaftrek). Heb jij een hypotheek van €300.000 en wordt jouw hypotheekrente met 0,5% verlaagd, bespaar je ongeveer €1.500 in het eerste jaar (= 3 x €100 x 5).
Samenvatting
Sparen voor je eigen huis en extra aflossen op je hypotheek geeft dubbel voordeel. Je hypotheek is lager, waardoor je op lange termijn minder rente betaalt én je rente kan effectief lager worden door een lagere risico-opslag.
Als jij een bestaande hypotheek hebt: check de voorwaarden van jouw bank en of jij met jouw LTV een lagere hypotheekrente kunt aanvragen. Eventueel kan een extra aflossing of nieuwe taxatie voordeel opleveren, als de taxatiewaarde hoger is (waardoor je LTV lager wordt).
Hai, ik kan me hier helemaal in vinden.
Als concrete aanvulling het volgende: als je WOZ-waarde goed is gestegen kan het zijn dat je daardoor al in aanmerking komt voor een lagere tariefklasse. Het aanvragen ging heel snel (1 telefoontje, 1 e-mail beantwoorden, als bijlage de WOZ-waarde erbij en klaar) en de goedkeuring had ik de volgende dag binnen! Heerlijk besparen op rente!
Zie mijn blog voor het hele verhaal: https://organisedtessa.wordpress.com/2019/03/13/marktwaarde-vs-lagere-hypotheekrente/
Ik ga jouw pin delen op mijn pinterest, want top!
groetjes, Tessa
Dank je Tessa, leuk dat jij in levende lijve hebt ondervonden dat het zo makkelijk kan zijn! Wel jammer dat je OZB nu ook hoger wordt door je hogere WOZ-waarde, maar dat hoort erbij 🙂