Mij overkomt het weleens dat ik op Funda aan het rondneuzen ben en dat ik opeens een ‘koopje’ voorbij zie komen. Wat blijkt… Erfpacht. Mijn vader heeft altijd duidelijk gezegd: Elle, koopt nooit een huis met erfpacht.

Wat is erfpacht? Wat zijn de voordelen en wat zijn de nadelen? Is Duokoop hetzelfde als erfpacht? Je leest het hieronder!

Wat is erfpacht?

Een erfpacht is een zakelijk recht op het gebruik van een stuk grond. Het betekent dat de eigenaar van de grond (de verpachter) het recht geeft aan de erfpachter om de grond (en de woning die daarop staat) te gebruiken. Het recht van erfpacht heet dit.

Kortom: jij wordt alleen eigenaar van het gebouw (de woning) en iemand anders (vaak de gemeente) blijft eigenaar van de grond.

Erfpachtcanon

In ruil voor het gebruik van de grond, betaal je een bedrag; de erfpachtcanon. Vaak betaal je dit canon jaarlijks of maandelijks, soms is het ook mogelijk om vooruit te betalen, bijvoorbeeld voor een aantal jaren of zelfs eeuwigdurend.

In de meeste gevallen zijn de erfpachtcanonbetalingen fiscaal aftrekbaar.

Voordelen erfpacht

Het grootste voordeel van het kopen van een huis met erfpacht is de lagere aankoopprijs. Daarnaast kun je eventueel tot een ‘hogere totale waarde’ NHG afsluiten. Hieronder lees je meer.

Lagere aankoopprijs

De aankoopprijs van een huis met erfpacht is lager omdat je de grond niet koopt, maar alleen het gebouw. Voor het gebruik van de grond (het recht van erfpacht) betaal je de erfpachtcanon aan de verpachter.

Aangezien de waarde van de grond vaak 30 tot 50% van de totale aankoopwaarde bedraagt, scheelt dit een heel stuk. Dit kan vooral voordelig zijn als jouw maximale hypotheek te laag is om een huis te kopen naar jouw wensen.

Nationale hypotheekgarantie (NHG) bij hogere waarde

Een voordeel dat voorkomt uit de lagere aankoopprijs is dat je misschien een hypotheek met nationale hypotheekgarantie (NHG) kunt afsluiten.

Je kunt NHG namelijk alleen afsluiten als de koopsom maximaal €355.000 bedraagt (in 2022). Doordat je aankoopprijs bij een huis met erfpacht lager is (terwijl de totale waarde hoger is), kun je NHG nemen tot een ‘hogere’ totale waarde.

Fiscaal aftrekbaar

Je maandelijkse of jaarlijkse betalingen aan erfpachtcanon zijn fiscaal aftrekbaar, net zoals de hypotheekrente dat is.

Let op: koop jij het erfpacht af (= afkoopsom), dan is dit bedrag niet fiscaal aftrekbaar. Als je een lening aangaat voor de afkoop van het erfpacht, is de rente wel aftrekbaar.

Nadelen erfpacht

Het allergrootste nadeel van een huis met erfpacht is dat je altijd het erfpachtcanon moet blijven betalen. Het is een soort ‘huur’, waardoor het bijvoorbeeld moeilijker kan zijn financieel onafhankelijk te worden. 

Daarnaast moet je rekening houden met eventuele prijsstijgingen, is je huis misschien moeilijker te verkopen en kan het moeilijker zijn om een hypotheek te krijgen. Als laatste komen er soms ingewikkelde overeenkomsten bij erfpacht kijken. Hieronder lees je meer.

Betaalplicht erfpachtcanon

De erfpachtcanon bedraagt ongeveer 4-5% van de grondwaarde per jaar. Dit loopt al snel op tot een paar honderd euro per maand/een paar duizend euro per jaar. 

Gerekend over 30 jaar (de ‘standaard’ looptijd van een hypotheek) betaal je 120 tot 150% van de grondwaarde, terwijl de grond dan nog steeds niet van jou is.

Hierdoor kom je over een langere periode veel duurder uit met erfpacht dan met een ‘normale’ aankoop inclusief grond. Dit kan oplopen tot tienduizenden euro’s extra gezien over 30 jaar.

Prijsstijging erfpachtcanon

De prijs van de erfpachtcanon wordt vaak elke 5 of 10 jaar herzien of de prijs staat vast voor de gehele erfpachtperiode. De erfpachtperiode is vaak 30, 50 of 100 jaar én is doorlopend.

Doorlopend houdt in dat de erfpachtperiode niet wijzigt als de erfpachter wijzigt (als het huis wordt verkocht).

Na afloop van deze erfpachtperiode kan de prijs dramatisch stijgen, afhankelijk van de grondprijs. Als de looptijd 100 jaar was, kan de prijsstijging enorm groot zijn (denk aan 100 of 200 keer de oude erfpachtcanon). 

Check daarom altijd hoe lang de erfpachtperiode nog loopt als je een huis met erfpacht wil gaan kopen!

Lastiger verkopen huis met erfpacht

Een huis met erfpacht kan sowieso moeilijker te verkopen zijn, maar al helemaal als de erfpachtperiode bijna afloopt.

Misschien kocht jij het huis toen de erfpachtperiode nog 20 jaar liep, maar wil je het verkopen op het moment dat de periode bijvoorbeeld nog maar 5 jaar loopt. 

Hypotheek moeilijker te krijgen

Met name bij een erfpacht van een particulier persoon, kan het lastig zijn een hypotheek te krijgen. Als de gemeente de verpachter is, is dat soms iets minder lastig.

Ingewikkelde erfpachtovereenkomst

De erfpachtvoorwaarden zijn vaak erg uitgebreid. Je zult waarschijnlijk hulp nodig hebben van een jurist bij het aangaan van de overeenkomst.

Duokoop – verschillen met erfpacht

Duokoop is een vorm van erfpacht, maar er zijn een aantal verschillen. Het belangrijkste verschil: jij vraagt Duokoop de grond aan te kopen (omdat jij hier zelf de financiële middelen niet voor hebt) en deze aan jou te verpachten. Eventueel kun je de grond later alsnog kopen.

Voorwaarden

De belangrijkste voorwaarden voor Duokoop zijn dat:

• de grondwaarde maximaal 50% van de totale waarde bedraagt; en
• het alleen kan worden afgesloten in combinatie met een NHG hypotheek.

Kosten

Bij het afsluiten van een contract met Duokoop, worden transactiekosten in rekening gebracht; 1% van de grondwaarde. Dit zal vaak variëren tussen € 1.000 en € 2.500. 

Voor wat betreft de prijsstijgingen van de erfpachtcanon: deze vinden jaarlijks plaats op 1 januari.

Recht op koop grond

Bij Duokoop behoud je het recht om de grond over te kopen van Duokoop. Hierbij wordt rekening gehouden met waardestijgingen van de grond, maar niet met waardedalingen. Er bestaat dus een grote kans dat je meer voor de grond moet betalen dan de prijs toen jij het huis kocht. 

Als je voor de grond (opnieuw) een hypotheek wil afsluiten, komen daarbij weer advies-, notaris-, en taxatiekosten kijken. Duokoop zelf rekent €300 administratiekosten.

Conclusie

Vanwege de extra kosten die erfpacht geeft is dit alleen het overwegen waard als je (net) te weinig verdient om een huis te kunnen kopen (en net teveel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning). 

Vaak zal het beter zijn door te sparen tot je een huis zonder erfpacht kunt kopen of een starterslening te nemen.

Bij Duokoop kun je de grond later alsnog kopen, maar er komen veel extra kosten kijken bij Duokoop (transactie- en administratiekosten van Duokoop zelf en eventueel kosten voor een extra hypotheek).