Beleggen in vastgoed heeft een aantal voordelen ten opzichte van beleggen in aandelen /ETFs. De belangrijkste is: je hebt ‘echt iets’. Dat klinkt een beetje vaag, maar het is dé reden voor veel mensen om te investeren in een huis of appartement voor de verhuur in plaats van aandelen: je geld zit in stenen.

Hoeveel levert beleggen in vastgoed per jaar eigenlijk op? Wat is het rendement? En hoe is dat in vergelijking met aandelen? Dat lees je hieronder!

Rendement: hoe bereken je dat?

Je rendement op (de verhuur van) vastgoed hangt af van:

• de groei van de huizenprijzen (vermogensgroei)
• het bedrag aan huur dat je kunt innen (inkomsten uit het vermogen)
• de kosten die je maakt

Stap 1. Groei van de huizenprijzen

Voor het rendement op de huizenprijzen heb ik gekeken naar de afgelopen 20 jaar. In het begin van deze periode (2001 t/m 2008) zie je lagere rendementen (3,5% per jaar of minder). Vanaf 2009 (na de klap van de financiële crisis) beginnen de prijzen langzaam iets harder te groeien met als hoogtepunt 2016 en 2017 met bijna 8% per jaar.

Gemiddeld over de afgelopen 20 jaar zien we een groei van ongeveer 5% per jaar.

Wat houdt dat concreet in? Elke €10.000 waarvoor je in 2001 een woning had gekocht, zou nu €26.300 waard zijn geweest.

Aandelen

Hoe zit dit bij aandelen? Hiervoor kijk ik naar de S&P500 (de index van de 500 ‘grootste’ bedrijven van Amerika). Deze is de afgelopen 20 jaar ongeveer 8% per jaar gegroeid. Iets meer dus.

Concreet: elke €10.000 waarvoor je 20 jaar geleden een S&P500-ETF had gekocht, was nu ongeveer €44.500 waard geweest.

Stap 2. Huurinkomsten

Als je onroerend goed verhuurt, doe je dat om maandelijks passieve inkomsten te generen. Hoeveel bedragen deze huurinkomsten per jaar ten opzichte van de aankoopprijs?

Voor deze blog heb ik zelf een steekproef gedaan onder huizen die momenteel te huur staan. Ik heb in verschillende plaatsen in Nederland gekeken naar de verhuurprijs op Funda.nl en naar de gemiddelde marktwaarde op Huispedia.nl.

In deze berekening kwam ik uit op huurinkomsten van ongeveer 5% per jaar ten opzichte van de marktwaarde van de woning. Ik heb hierbij rekening gehouden met 1 maand per jaar leegstand. Dit percentage geldt als je het huis vandaag koopt, tegen die super hoge prijs van nu.

In de toekomst wordt dit percentage waarschijnlijk hoger, want jouw aankoopprijs wijzigt niet meer, terwijl de huurprijzen wel blijven stijgen. Als je het huis 5 jaar geleden hebt gekocht, kun je het nu ook verhuren voor ongeveer dezelfde prijs per maand, terwijl jouw aankoopprijs een stuk lager is. Het percentage aan huur ten opzichte van de initiële investering kan over de looptijd makkelijk oplopen naar 6-7% per jaar.

Aandelen

Hoe zit dit bij aandelen? Bij aandelen krijg je (meestal) dividend uitgekeerd. Als we kijken naar een ETF die de S&P500 volgt, zit je op gemiddeld ongeveer 2% per jaar.

Totaal rendementen onroerend goed vs. aandelen

• onroerend goed: vermogensgroei van 5% per jaar en huurinkomsten van 6-7% per jaar = 11-12% per jaar
• aandelen: vermogensgroei van 8% per jaar en dividend van 2% per jaar = 10% per jaar

Je ziet dat je bij vastgoed meer ‘passieve maandelijkse inkomsten’ hebt in de vorm van huurinkomsten, terwijl aandelen zich meer focussen op vermogensgroei. Dit laatste komt pas tot uiting als je daadwerkelijk verkoopt.

Dan nu een heel belangrijk punt om in overweging te nemen: de kosten. En die kunnen heel erg uiteenlopen.

Stap 3. Kosten verhuur en aanhouden tweede woning

We kunnen onderscheid maken uit 2 soorten kosten: eenmalige kosten en jaarlijks terugkerende kosten.

De eenmalige kosten zijn bij de aankoop van onroerend goed hoog (denk aan ‘kosten koper’ van 12% van de aankoopprijs in verband met de overdrachtsbelasting van 8% voor een tweede woning). Als je het onroerend goed voor de lange termijn aanhoudt, kun je dit over de jaren uitsmeren. Laten we zeggen dat het je rendement met 1% per jaar drukt.

Heb je al een appartement en ga je een huis kopen? Dan kan het een goed idee zijn om te kijken of het mogelijk is om je normale hypotheek over te sluiten naar een verhuurhypotheek. Je betaalt dan geen 8% overdrachtsbelasting (omdat je het huis al bezit).

De jaarlijks terugkerende kosten zijn met name belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten. De vermogensbelasting is gemiddeld 1% per jaar maar kan oplopen tot 1,76% per jaar. De onderhoudskosten zijn heel erg afhankelijk van de staat van het onroerend goed maar het is geen gek idee om rekening te houden met 0,5% per jaar. Dan als laatste: de hypotheekrente is ongeveer 3,5-4% per jaar bij een vastgoedhypotheek.

In totaal zit je aan kosten per jaar ten opzichte van de aankoopprijs:

• kosten koper: 1% (vooral afhankelijk van de overdrachtsbelasting)
• vermogensbelasting 1%
• onderhoudskosten 0,5%
• hypotheekrente (afhankelijk van hoogte hypotheek): 0-3% (in verband met eigen inleg)

TOTALE KOSTEN vastgoed: 1,5-5,5% per jaar

TOTAAL NETTO RENDEMENT: 11-12% minus 1,5-5,5% = ongeveer 5,5-10,5% per jaar

Aandelen

Als je kijkt naar de kosten voor beleggen in ETFs zijn de jaarlijkse kosten (afhankelijk van de broker) ongeveer 0,5 – 1,5% per jaar en daar boven op de vermogensbelasting van 0% tot 1,76% per jaar.

Eenmalige kosten zijn soms van toepassing in de vorm van transactiekosten, maar dit zijn (zeer) lage percentages.

TOTAAL NETTO RENDEMENT 10,5% minus 1,5-2,5% = ongeveer 8-9% per jaar

Verhuurhypotheek

Als je een hypotheek wil afsluiten voor het aankopen van onroerend goed voor de verhuur, heb je een zogenaamde verhuurhypotheek nodig. Je kunt een verhuurhypotheek alleen bij gespecialiseerde partijen afsluiten, Dynamic Credit is er daar één van.

Een verhuurhypotheek of vastgoedhypotheek is op een aantal punten anders dan een normale hypotheek:

• je maximale hypotheek is 90% van de woningwaarde in verhuurde staat; er is eigen inleg vereist voor de kosten koper en minimaal 10% van de woningwaarde
• de hypotheekrente is iets hoger, momenteel ongeveer 3,5-4%

Conclusie

Als je puur kijkt naar de vermogensgroei (ongeveer 5% per jaar) en de verhuurinkomsten (ongeveer 6-7% per jaar) zit je bij vastgoed op een rendement van 11-12% per jaar. Maar let op: de kosten kunnen aardig oplopen. De box 3-belasting en onderhoudskosten zullen al snel 1,5-2% per jaar van je rendement af halen en eventueel moet je rekening houden met eenmalige kosten en hypotheekrente. Afhankelijk van jouw situatie zit je netto tussen de 5,5 en 10,5% per jaar.

Voor aandelen zit je over de afgelopen 20 jaren op een nettorendement van ongeveer op 8 tot 9% per jaar.

Let wel dat je de vermogensgroei pas realiseert op het moment dat je het onroerend goed verkoopt, dat geldt ook bij aandelen /ETFs. Dit kan een reden zijn om een voorkeur te hebben voor onroerend goed, aangezien de focus hier meer ligt op de inkomsten uit het vermogen dan de vermogensgroei.

Hoe maak je nu de keuze tussen deze twee investeringen? Vooral op gevoel. Sommige mensen hebben een hele sterke voorkeur voor ‘beleggen in stenen’. Het kan ook zo zijn dat jij toevallig in een situatie zit dat je een appartement bezit en dit kunt verhuren omdat je gaat verhuizen.

Hieronder vind je nog de voordelen voor beide opties op een rijtje!

Voordelen onroerend goed

• je hebt meer invloed op je opbrengst: je kunt de huurprijs verhogen en eventueel waardeverhoging creëren door een verbouwing
• in huizenprijzen zit minder volatiliteit (= het op en neer gaan van markten / prijzen): in een week tijd zie je normaal weinig veranderingen in waarde van huizen
• het is tastbaar: je geld zit in stenen en dat geeft meer zekerheid
• meer focus op maandelijks passief inkomen: huurinkomsten

Voordelen aandelen

• het is makkelijker te verkopen: als je het geld nodig hebt of wil leven van je vermogen (FIRE) kun je (een deel) heel makkelijk verkopen
• het is weinig werk: vooral als je doet aan indexbeleggen met een buy en hold strategy
• je kunt met een klein bedrag beginnen: vanaf zeer kleine bedragen (per maand) kun je beleggen in aandelen

Wat heeft jouw voorkeur?

Beleg jij liever in vastgoed of in aandelen (ETFs)? En waarom? Laat je het weten in de comments?

Ik ben fan van mijn hypotheekverstrekker bijBouwe! Daarom ben ik een samenwerking met ze aangegaan. Deze blog heb ik geschreven in samenwerking met bijBouwe. De tekst is geheel van mij. 

Dynamic is het zusterbedrijf van bijBouwe, zij verstrekken verhuurhypotheken voor particuliere beleggers.