Hoeveel rendement behaal je met beleggen in vastgoed?

vastgoed rendement investeren en verhuren

Beleggen in vastgoed heeft een aantal voordelen ten opzichte van beleggen in aandelen /ETFs. De belangrijkste is: je hebt ‘echt iets’. Dat klinkt een beetje vaag, maar het is dé reden voor veel mensen om te investeren in een huis of appartement voor de verhuur in plaats van aandelen: je geld zit in stenen.

Hoeveel levert beleggen in vastgoed per jaar eigenlijk op? Wat is het rendement? En hoe is dat in vergelijking met aandelen? Dat lees je hieronder!

Rendement: hoe bereken je dat?

Je rendement op (de verhuur van) vastgoed hangt af van:

  • de groei van de huizenprijzen (vermogensgroei)
  • het bedrag aan huur dat je kunt innen (inkomsten uit het vermogen)
  • de kosten die je maakt

Stap 1. Groei van de huizenprijzen

Voor het rendement op de huizenprijzen heb ik gekeken naar de afgelopen 20 jaar. In het begin van deze periode (2001 t/m 2008) zie je lagere rendementen (3,5% per jaar of minder). Vanaf 2009 (na de klap van de financiële crisis) beginnen de prijzen langzaam iets harder te groeien met als hoogtepunt 2016 en 2017 met bijna 8% per jaar.

Gemiddeld over de afgelopen 20 jaar zien we een groei van ongeveer 5% per jaar.

Wat houdt dat concreet in? Elke €10.000 waarvoor je in 2001 een woning had gekocht, zou nu €26.300 waard zijn geweest.

Aandelen

Hoe zit dit bij aandelen? Hiervoor kijk ik naar de S&P500 (de index van de 500 ‘grootste’ bedrijven van Amerika). Deze is de afgelopen 20 jaar ongeveer 8% per jaar gegroeid. Iets meer dus.

Concreet: elke €10.000 waarvoor je 20 jaar geleden een S&P500-ETF had gekocht, was nu ongeveer €44.500 waard geweest.

Stap 2. Huurinkomsten

Als je onroerend goed verhuurt, doe je dat om maandelijks passieve inkomsten te generen. Hoeveel bedragen deze huurinkomsten per jaar ten opzichte van de aankoopprijs?

Voor deze blog heb ik zelf een steekproef gedaan onder huizen die momenteel te huur staan. Ik heb in verschillende plaatsen in Nederland gekeken naar de verhuurprijs op Funda.nl en naar de gemiddelde marktwaarde op Huispedia.nl.

In deze berekening kwam ik uit op huurinkomsten van ongeveer 5% per jaar ten opzichte van de marktwaarde van de woning. Ik heb hierbij rekening gehouden met 1 maand per jaar leegstand. Dit percentage geldt als je het huis vandaag koopt, tegen die super hoge prijs van nu.

In de toekomst wordt dit percentage waarschijnlijk hoger, want jouw aankoopprijs wijzigt niet meer, terwijl de huurprijzen wel blijven stijgen. Als je het huis 5 jaar geleden hebt gekocht, kun je het nu ook verhuren voor ongeveer dezelfde prijs per maand, terwijl jouw aankoopprijs een stuk lager is. Het percentage aan huur ten opzichte van de initiële investering kan over de looptijd makkelijk oplopen naar 6-7% per jaar.

Aandelen

Hoe zit dit bij aandelen? Bij aandelen krijg je (meestal) dividend uitgekeerd. Als we kijken naar een ETF die de S&P500 volgt, zit je op gemiddeld ongeveer 2% per jaar.

Totaal rendementen onroerend goed vs. aandelen

  • onroerend goed: vermogensgroei van 5% per jaar en huurinkomsten van 6-7% per jaar = 11-12% per jaar
  • aandelen: vermogensgroei van 8% per jaar en dividend van 2% per jaar = 10% per jaar

Je ziet dat je bij vastgoed meer ‘passieve maandelijkse inkomsten’ hebt in de vorm van huurinkomsten, terwijl aandelen zich meer focussen op vermogensgroei. Dit laatste komt pas tot uiting als je daadwerkelijk verkoopt.

Dan nu een heel belangrijk punt om in overweging te nemen: de kosten. En die kunnen heel erg uiteenlopen.

Stap 3. Kosten verhuur en aanhouden tweede woning

We kunnen onderscheid maken uit 2 soorten kosten: eenmalige kosten en jaarlijks terugkerende kosten.

De eenmalige kosten zijn bij de aankoop van onroerend goed hoog (denk aan ‘kosten koper’ van 12% van de aankoopprijs in verband met de overdrachtsbelasting van 8% voor een tweede woning). Als je het onroerend goed voor de lange termijn aanhoudt, kun je dit over de jaren uitsmeren. Laten we zeggen dat het je rendement met 1% per jaar drukt.

Heb je al een appartement en ga je een huis kopen? Dan kan het een goed idee zijn om te kijken of het mogelijk is om je normale hypotheek over te sluiten naar een verhuurhypotheek. Je betaalt dan geen 8% overdrachtsbelasting (omdat je het huis al bezit).

De jaarlijks terugkerende kosten zijn met name belastingen, verzekeringen en onderhoudskosten. De vermogensbelasting is gemiddeld 1% per jaar maar kan oplopen tot 1,76% per jaar. De onderhoudskosten zijn heel erg afhankelijk van de staat van het onroerend goed maar het is geen gek idee om rekening te houden met 0,5% per jaar. Dan als laatste: de hypotheekrente is ongeveer 3,5-4% per jaar bij een vastgoedhypotheek.

In totaal zit je aan kosten per jaar ten opzichte van de aankoopprijs:

  • kosten koper: 1% (vooral afhankelijk van de overdrachtsbelasting)
  • vermogensbelasting 1%
  • onderhoudskosten 0,5%
  • hypotheekrente (afhankelijk van hoogte hypotheek): 0-3% (in verband met eigen inleg)

TOTALE KOSTEN vastgoed: 1,5-5,5% per jaar

TOTAAL NETTO RENDEMENT: 11-12% minus 1,5-5,5% = ongeveer 5,5-10,5% per jaar

Aandelen

Als je kijkt naar de kosten voor beleggen in ETFs zijn de jaarlijkse kosten (afhankelijk van de broker) ongeveer 0,5 – 1,5% per jaar en daar boven op de vermogensbelasting van 0% tot 1,76% per jaar.

Eenmalige kosten zijn soms van toepassing in de vorm van transactiekosten, maar dit zijn (zeer) lage percentages.

TOTAAL NETTO RENDEMENT 10,5% minus 1,5-2,5% = ongeveer 8-9% per jaar

Verhuurhypotheek

Als je een hypotheek wil afsluiten voor het aankopen van onroerend goed voor de verhuur, heb je een zogenaamde verhuurhypotheek nodig. Je kunt een verhuurhypotheek alleen bij gespecialiseerde partijen afsluiten, Dynamic Credit is er daar één van.

Een verhuurhypotheek of vastgoedhypotheek is op een aantal punten anders dan een normale hypotheek:

Conclusie

Als je puur kijkt naar de vermogensgroei (ongeveer 5% per jaar) en de verhuurinkomsten (ongeveer 6-7% per jaar) zit je bij vastgoed op een rendement van 11-12% per jaar. Maar let op: de kosten kunnen aardig oplopen. De box 3-belasting en onderhoudskosten zullen al snel 1,5-2% per jaar van je rendement af halen en eventueel moet je rekening houden met eenmalige kosten en hypotheekrente. Afhankelijk van jouw situatie zit je netto tussen de 5,5 en 10,5% per jaar.

Voor aandelen zit je over de afgelopen 20 jaren op een nettorendement van ongeveer op 8 tot 9% per jaar.

Let wel dat je de vermogensgroei pas realiseert op het moment dat je het onroerend goed verkoopt, dat geldt ook bij aandelen /ETFs. Dit kan een reden zijn om een voorkeur te hebben voor onroerend goed, aangezien de focus hier meer ligt op de inkomsten uit het vermogen dan de vermogensgroei.

Hoe maak je nu de keuze tussen deze twee investeringen? Vooral op gevoel. Sommige mensen hebben een hele sterke voorkeur voor ‘beleggen in stenen’. Het kan ook zo zijn dat jij toevallig in een situatie zit dat je een appartement bezit en dit kunt verhuren omdat je gaat verhuizen.

Hieronder vind je nog de voordelen voor beide opties op een rijtje!

Voordelen onroerend goed

  • je hebt meer invloed op je opbrengst: je kunt de huurprijs verhogen en eventueel waardeverhoging creëren door een verbouwing
  • in huizenprijzen zit minder volatiliteit (= het op en neer gaan van markten / prijzen): in een week tijd zie je normaal weinig veranderingen in waarde van huizen
  • het is tastbaar: je geld zit in stenen en dat geeft meer zekerheid
  • meer focus op maandelijks passief inkomen: huurinkomsten

Voordelen aandelen

Wat heeft jouw voorkeur?

Beleg jij liever in vastgoed of in aandelen (ETFs)? En waarom? Laat je het weten in de comments?

Ik ben fan van mijn hypotheekverstrekker bijBouwe! Daarom ben ik een samenwerking met ze aangegaan. Deze blog heb ik geschreven in samenwerking met bijBouwe. De tekst is geheel van mij. 

Dynamic is het zusterbedrijf van bijBouwe, zij verstrekken verhuurhypotheken voor particuliere beleggers.

 

Leave a Reply

This Post Has 15 Comments

  1. Mr. Stup

    Goede uiteenzetting FinacElle.
    Iets wat door mijn hoofd ging tijdens het lezen is dat het risico buiten beschouwing blijft. Bij vastgoed heb je vaak maar de mogelijkheid om enkele objecten aan te schaffen vanwege de hoog aankoopprijs. Waardoor het rekenen met gemiddeldes minder accurraat is in mijn ogen.
    In rendementsstuk zul je bij het gebruik van een Verhuurhypotheek ook een stuk eigen geld/overwaarde moeten inbrengen wat je eerst moet opbouwen/sparen waarop je mogelijk rendement misloopt totdat je het bij elkaar hebt.

  2. mark

    inplaats van het zelf te doen kan je ook via sameningeld investeren in anderen die het doen het netto rendement is dan 5,25% met bijna geen risico en geen zorgen. als je echt in vastgoed wil zal je ook iemand moeten hebben die bij klachten van huurders dit oplost en iemand die de huurders screent het is een stuk lastiger dan etf’s.

    1. FinancElle

      Weinig risico? Daar heb ik twijfels bij, maar daarvoor zou ik verder onderzoek moeten doen naar de structuur. Beleg je dan feitelijk niet gewoon in 1 bedrijf? Of wat ‘bezit’ je eigenlijk?

      Ja klachten van huurders lijkt me ook niet prettig!!

  3. Robert

    Ik heb de keuze gemaakt in vastgoed te investeren. In beleg in vastgoedfondsen. De keuze voor vastgoed is mijn leeftijd. Ik ben 50 en ik wil direct inkomsten genereren. Ik heb geld uit een erfenis geïnvesteerd. Naar mijn idee te weinig voor een echt pand en ik vind het teveel gedoe. Bovendien beleg je dan erg geconcentreerd.

    1. FinancElle

      Hi Robert, kun je iets meer vertellen over de specifieke fondsen en via welk platform je gebruikt? Daar ben ik benieuwd naar!

  4. Robert

    Ik woon gewoon in Nederland. Was destijds het enige boek dat ik kon vinden. De boeken die jij noemde zijn als ik het goed heb van dit jaar. Er is inderdaad een deel over Belgische wetgeving dat voor Nederland niet van toepassing is. Een Belgische huurder zal echter met de dezelfde blik naar een pand kijken als een Nederlander neem ik aan.

  5. Robert

    Hi Elle,
    Ik investeer rechtstreeks bij Credit Linked Beheer en Holland Immo Group. De beleggingen vallen onder de AFM. De prospectussen zien er goed onderbouwd en gedegen uit. Andere aanbieders die ik bekeken heb zijn Annexum, Synvest en Corum.

  6. Dio

    Wat een fijn overzicht. Heel duidelijk! Ik was/ben mij aan het verdiepen in het kopen van een tweede huis, maar na een gesprek met de bank ben ik minder enthousiast. Dat heeft enerzijds te maken met de hoeveelheid eigen geld, hoge huizenprijzen en het rendement. En daarnaast het risico dat je loopt. Voorlopig blijf ik investeren in ETFs en indexfondsen

    1. FinancElle

      Hi Dio,

      Dank voor je compliment! Jammer dat het ‘tegenviel’, maar denk dat nu voor veel mensen niet hét moment is voor die stap. Wie weet ooit 🙂 Voor nu veel succes met beleggen in ETFs!

  7. Steven

    In je uiteenzetting en in de comments mis ik nog 1 optie namelijk REITs ETF (Real Estate Investment Trusts). Dit is een vastgoed ETF. Zij keren voor zover ik weet maandelijks dividend uit en zijn verplicht >90% van hun winst uit te keren. Dit geeft dus de flexibiliteit van een aandeel maar de mogelijkheid om klein te beginnen.
    Zelf ben ik er nog niet helemaal over uit of ze in mijn beleggingsstrategie passen en zo ja hoe. Ik zit nog in mijn accumulerende fase en heb nog niet per se passief inkomen nodig, alhoewel dat natuurlijk wel mooi is.

    1. FinancElle

      Hi Steven,

      In de comments staan meerdere opmerkingen over vastgoedfondsen geloof ik? Ik wil hier nog een keer verder induiken en een blog aan wijden. Jij hebt er dus nog geen ervaring mee?

      1. Steven

        Hi FinancElle,

        Misschien heb ik het verkeerd begrepen. Ik dacht dat de vastgoedfondsen opereren in een specifieke sector en/of locatie (bijvoorbeeld NL, EU, UK).
        Bij zo’n REITS ETF zou de diversificatie groter zijn dacht ik. Je hebt dan netals bij indexbeleggen een mandje van bijvoorbeeld 10 vastgoedfondsen en daarmee spreid je het gebied en de sector waarin je je blootstelt. Vandaar dat ik het toch even noemde.

        Ik heb alleen wat informatie opgezocht en wat filmpjes op YouTube bekeken. Ik beleg er nu nog niet in omdat ik nog niet duidelijk heb hoe dit zich verhoudt te opzichte van index fondsen. Ik heb zelf niet per se de behoefte om iets tastbaars te bezitten. Zolang ik maar het financiële resultaat ervan maar ontvang.