Iets wat veel mensen in Nederland met de paplepel ingegoten krijgen is: ‘huur is weggegooid geld’. 

Ik begrijp waar dit idee vandaan komt, maar het is simpelweg niet altijd waar. Hieronder lees je hieronder meer over de afweging tussen kopen en huren.

Is kopen beter dan huren?

Een koophuis kan op lange termijn veel financiële vrijheid opleveren, zeker vanaf het moment dat het hypotheekvrij is. Maar… Als je jezelf nog niet voor de lange termijn wil settelen (je bent bijvoorbeeld nog aan het sparen voor een groter huis of wil misschien nog naar een andere stad verhuizen), is huren vaak een betere optie. 

De reden? Het kopen van een huis gaat gepaard met relatief hoge eenmalige kosten: de kosten koper. Dit bedrag moet je ook nog eens betalen met eigen geld. 

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

De hoogte van je hypotheek is maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning. Dit betekent dat je andere kosten, zoals de ‘kosten koper’ en de inrichting van het huis, zelf moet betalen.

Je huis wordt lager getaxeerd dan de kooprijs = nog minder lenen

Het taxeren van een woning dient te gebeuren door een onafhankelijke partij. Houd er rekening mee dat de taxatiewaarde ook lager kan zijn dan de koopsom (= de prijs die jij voor het huis betaalt). 

In dit geval kun je minder dan 100% van de koopsom lenen (want je kunt maar 100% van de taxatiewaarde lenen). Soms is aanvullend lenen wel mogelijk.

Hoogte kosten koper (k.k.)

Het is afhankelijk van de koopprijs, maar een goede richtlijn voor de hoogte van de kosten koper is 5 tot 6% van de koopprijs. Als je koopprijs redelijk laag is (onder de €150.000) zal het eerder richting 6% gaan.

Als je een huis koopt van €150.000, moet je ongeveer €9.000 (6%) eigen geld hebben om de kosten koper te kunnen betalen. Voor een huis van €200.000, kun je rekening houden met €11.000 aan kosten koper (5,5%) en bij €300.000 met €15.000 (5%).

Vanaf 2021 is er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt. Het percentage gaat dan met 2% omlaag.

De kosten koper is dus erg belangrijk om in gedachten te houden als je een huis wil kopen. Daarnaast moet je rekening houden met kosten zoals de hypotheekrente en onderhoudskosten.

Hypotheekrente, onderhoudskosten en belastingen

Als je een hypotheek hebt, betaal je hypotheekrente. Stel dat je voor een hypotheek van €150.000 elke maand €50 aan hypotheekrente betaalt (netto), dan zijn deze kosten €600 per jaar.

Daarnaast heb je onderhoudskosten. Deze zijn vaak hoger dan wanneer je een huurhuis hebt, aangezien de huiseigenaar daar voor een deel van de kosten moet opdraaien.

Ga je een huis verbouwen? Dit zorg er meestal voor dat je huis meer waard wordt, maar vaak krijg je de verbouwingskosten niet helemaal terug als je het huis verkoopt.

Houdt ook rekening met extra gemeentelijke belastingen en verzekeringskosten voor woonhuisverzekeringen.

Rekenvoorbeeld

Het huren van een huis met een waarde van €150.000 zal ongeveer €750 per maand kosten.

Als je dit huis koopt, heb je:

• kosten koper van ongeveer €9.000 (eenmalig)
• een hypotheekrente van ongeveer €600 per jaar (bij een hypotheek van €150.000)
• eventueel inrichtingskosten, verbouwingskosten, onderhoudskosten en extra belastingen en verzekeringen.

Het is helemaal afhankelijk van hoe hoog deze andere kosten zijn, maar je zult minimaal 13 maanden in dit huis moeten wonen om deze kosten ‘eruit te krijgen’ bij een gelijkblijvende waarde en geen inrichtings-, verbouwings- en onderhoudskosten. Heb je €7.500 aan verbouwingskosten, moet je minimaal 2 jaar in het huis blijven wonen bij een gelijkblijvende waarde.

Na deze periode, maar met name nadat je je hypotheek hebt afgelost, zal kopen financieel gunstiger worden dan huren (erg afhankelijk van de woningmarkt).

Waardestijging

De reden waarom men zegt dat huur weggegooid geld is, is dat je de waardestijging misloopt. Dit idee is met name gegroeid in de jaren dat de huizenprijzen maar bleven stijgen. Wat je ook kocht, twee jaar later zou je het toch wel met winst kunnen verkopen. Ik denk dat we er allemaal wel achter zijn gekomen dat dit niet altijd het geval is.

Niemand kan de huizenmarkt voorspellen, dus dat ga ik ook zeker niet proberen. Sta erbij stil dat deze dingen onverwachts kunnen veranderen en zorg ervoor dat jij daarop voorbereid bent. Vergeet vooral ook niet dat jouw nieuwe (grotere) huis ook in waarde is gestegen. Meestal steek je die waarstijging niet in je eigen zak (tenzij je kleiner of in een goedkopere buurt gaat wonen).

Wil je meer weten over de belastinggevolgen van het verkopen of verhuren van je woning? Lees dan mijn andere blog.

Tips

• leen altijd minder dan je maximale hypotheek
• zorg dat de maandlasten van je hypotheek niet hoger zijn dan 30% van je netto-inkomen (het liefst van één persoon, of maximaal anderhalf inkomen, zeker indien er plannen zijn voor gezinsuitbreiding)
• het voorspellen van huizenprijzen is onbegonnen werk (hetzelfde geldt voor aandelenkoersen)
• een klein huis kopen als ‘investeringspand’ kan ervoor zorgen dat je ‘vast komt te zitten’ in dat huis
• als je huurt: spaar voor het kopen van een huis (meer eigen geld zorgt ook voor een lagere hypotheekrente)

Samenvatting

Koop alleen een huis als je van plan bent er lang genoeg in te wonen om de kosten koper en eventuele andere kosten eruit te halen (in vergelijking met huren).

Zorg ervoor dat je voldoende aflost zodat je flexibel blijft indien de marktwaarde van het huis zakt.

Als je denkt dat je door omstandigheden momenteel alleen een huis kunt veroorloven waar je niet lang in zult blijven wonen (het is huis is bijvoorbeeld niet geschikt voor een gezin of je hebt nog verhuis- of reisplannen), is het misschien verstandiger om te huren. Vergeet tijdens deze periode dan niet te sparen!