In deze blog ga ik in op de belastinggevolgen van het verkopen en het verhuren van een huis. 

Op dit moment is de huizenmarkt ‘booming’. De huizenprijzen rijzen de pan uit. Om deze reden kan het aantrekkelijk zijn om je huis te verkopen, vooral als het huis in een duurder gebied ligt. Aan de andere kant kan verhuren passief inkomen opleveren.

Belastinggevolgen verkopen

De verkoop van je huis heeft niet zoveel belastinggevolgen, aangezien je in Nederland geen belasting betaalt over de behaalde ‘vermogenswinst’.

Geen vermogensbelasting bij verkoop

Bij verkoop van je huis betaal je in Nederland geen belasting over de vermogenswinst die je daarmee behaalt.

Bijvoorbeeld: als jij een woning koopt in jaar 1 voor €100.000 en vervolgens verkoopt in jaar 5 voor €200.000, betaal je over de winst (€100.000) geen belasting. Het idee hierachter is dat het inkomen uit de woning of het vermogen gedurende de tijd dat je het huis hebt wordt belast in box 1 of box 3. 

Let op: dit kan anders zijn als je kwalificeert als ondernemer. Daarover lees je hieronder meer.

Als het geld van de verkoop op 1 januari op je rekening staat, betaal je hierover wél vermogensbelasting (= box 3). 

Let in geval van verkoop van je oude woning en aankoop van een nieuwe op de bijleenregeling!

Belastinggevolgen verhuren

Als je je huis gaat verhuren, woon je zelf niet meer in het huis. De belastinggevolgen? Het huis ‘verplaatst’ van box 1 naar box 3: je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, maar je hoeft ook geen eigenwoningforfait in aanmerking te nemen. Wel betaal je belasting in box 3 (1,97% per jaar in 2023 over 95% van de WOZ-waarde van het huis). 

Indien het je hier begint te duizelen, lees dan eerst de blog over de belastinggevolgen van huizenbezit.

In mijn andere blog lees je over het te verwachten rendement van verhuur van vastgoed.

Geen belasting over huurinkomsten

Je betaalt géén belasting over de huurinkomsten. Dit kán anders zijn als je zo actief bent met het verhuren van panden dat je als ondernemer wordt gezien (lees daarover hieronder meer).

Let op dat verhuren meestal niet is toegestaan op grond van de overeenkomst met de hypotheekverstrekker. Als je een hypotheek hebt, moet je daarom goedkeuring aanvragen. Een andere optie is gaan verhuren op basis van de Leegstandwet (als je huis te koop staat). Een vergunning hiervoor kan worden aangevraagd bij de gemeente.

Verhuren als ondernemer (let op!)

In sommige gevallen wordt je door de belastingdienst als ondernemer gezien. In dat geval worden de huurinkomsten én vermogenswinsten belast in box 1 (tegen maximaal 49,50% in 2020 t/m 2022). Dit is dus een stuk ‘duurder’. Wel zijn in dit geval je kosten, zoals onderhoudskosten, aftrekbaar en kun je afschrijven op het pand. Eventueel heb je recht op de ondernemersaftrek. 

Aangezien ‘lange termijn’ verhuur vrijgesteld is van btw, is de btw op de aankoop van goederen en diensten voor het lange termijn verhuurde pand niet aftrekbaar.

Wanneer ben je ondernemer?

Je wordt als ondernemer gezien als je ‘meer dan gemiddeld actief bent’ met het aankopen, verbouwen, verhuren en/of verkopen van onroerend goed. Hierbij wordt met name gekeken naar hoeveel werk je erin stopt. Dus hoe actief ben je bezig met het beheren van je vermogen (in dit geval, de panden). 

Denk hierbij aan: het verrichten van administratieve werkzaamheden zoals het plaatsen van advertenties en het opstellen van huurovereenkomsten, het zelf verrichten van verbouwingswerkzaamheden en het hebben van specifieke kennis of relaties van of binnen de onroerendgoedsector. 

Het wel of niet kwalificeren als ondernemer is een grijs gebied dus als je denkt dat je hier misschien mee te maken gaat krijgen zal je jouw eigen casus goed moeten (laten) bekijken.

De keuze maken tussen verkopen of verhuren

Of je je huis wil verhuren of verkopen is in grote mate afhankelijk van je financiële doelen en positie.

• Als je nog een hypotheek op je huidige huis hebt en je wil een nieuw huis aankopen, is verkopen soms de enige optie (niet altijd!).
• Als je voldoende financiële ruimte hebt en graag wil investeren in onroerend goed, kan verhuren van je huidige woning een goede optie zijn.

Rendement verhuur

Bij de verhuur van onroerend goed kun je op twee manieren rendement behalen: vermogensgroei op het onroerend goed zelf (ongeveer 5% per jaar) en inkomsten uit verhuur (ongeveer 6-7% per jaar). Dit zijn bruto rendementen, er is ook sprake van kosten.

Lees in mijn andere blog meer over het rendement op de verhuur van vastgoed.

Rekenvoorbeeld verhuur huis

Zie hieronder een voorbeeldberekening om een klein idee te krijgen van de inkomsten, belastingen en andere kosten per jaar. 

Let op: inmiddels (2023) is de belasting in box 3 veel hoger (ongeveer 1,97% in 2023), maak dus voor jezelf deze berekening.