Huis verkopen of verhuren?

Huis verkopen of verhuren voor rendement

In deze blog ga ik in op de belastinggevolgen van het verkopen en het verhuren van een huis. In een eerdere blog lees je meer over de belastinggevolgen van huizenbezit zelf.

Op dit moment is de huizenmarkt ‘booming’. De huizenprijzen rijzen de pan uit. Om deze reden kan het aantrekkelijk zijn om je huis te verkopen, vooral als het huis in een duurder gebied ligt. Aan de andere kant kan verhuren passief inkomen opleveren.

Belastinggevolgen verkopen

De verkoop van je huis heeft niet zoveel belastinggevolgen, aangezien je in Nederland geen belasting betaalt over de behaalde ‘vermogenswinst’.

Geen vermogensbelasting bij verkoop

Bij verkoop van je huis betaal je in Nederland geen belasting over de vermogenswinst die je daarmee behaalt.

Bijvoorbeeld: als jij een woning koopt in jaar 1 voor €100.000 en vervolgens verkoopt in jaar 5 voor €200.000, betaal je over de winst (€100.000) geen belasting. Het idee hierachter is dat het inkomen uit de woning of het vermogen gedurende de tijd dat je het huis hebt wordt belast in box 1 of box 3

Let op: dit kan anders zijn als je kwalificeert als ondernemer. Daarover lees je hieronder meer.

Als het geld van de verkoop op 1 januari op je rekening staat, betaal je hierover wél vermogensbelasting (= box 3). 

Let in geval van verkoop van je oude woning en aankoop van een nieuwe op de bijleenregeling!

Belastinggevolgen verhuren

Als je je huis gaat verhuren, woon je zelf niet meer in het huis. De belastinggevolgen? Het huis ‘verplaatst’ van box 1 naar box 3: je hebt geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, maar je hoeft ook geen eigenwoningforfait in aanmerking te nemen. Wel betaal je belasting in box 3 (0,5-1,75% per jaar over de WOZ-waarde van het huis). 

Indien het je hier begint te duizelen, lees dan eerst de blog over de belastinggevolgen van huizenbezit.

Geen belasting over huurinkomsten

Je betaalt géén belasting over de huurinkomsten. Dit kán anders zijn, in het geval je zo actief bent met het verhuren van panden dat je als ondernemer wordt gezien (lees daarover hieronder meer).

Let op dat verhuren meestal niet is toegestaan op grond van de overeenkomst met de hypotheekverstrekker. Als je een hypotheek hebt, moet je daarom goedkeuring aanvragen. Een andere optie is gaan verhuren op basis van de Leegstandwet (als je huis te koop staat). Een vergunning hiervoor kan worden aangevraagd bij de gemeente.

Verhuren als ondernemer (let op!)

In sommige gevallen wordt je door de belastingdienst als ondernemer gezien. In dat geval worden de huurinkomsten én vermogenswinsten belast in box 1 (tegen maximaal 49,50% in 2020 en 2021). Dit is dus een stuk ‘duurder’. Wel zijn in dit geval je kosten, zoals onderhoudskosten, aftrekbaar en kun je afschrijven op het pand. Eventueel heb je recht op de ondernemersaftrek

Aangezien ‘lange termijn’ verhuur vrijgesteld is van btw, is de btw op de aankoop van goederen en diensten voor het lange termijn verhuurde pand niet aftrekbaar.

Wanneer ben je ondernemer?

Je wordt als ondernemer gezien als je ‘meer dan gemiddeld actief bent’ met het aankopen, verbouwen, verhuren en/of verkopen van onroerend goed. Hierbij wordt met name gekeken naar hoeveel werk je erin stopt. Dus hoe actief ben je bezig met het beheren van je vermogen (in dit geval, de panden). 

Denk hierbij aan: het verrichten van administratieve werkzaamheden zoals het plaatsen van advertenties en het opstellen van huurovereenkomsten, het zelf verrichten van verbouwingswerkzaamheden en het hebben van specifieke kennis of relaties van of binnen de onroerendgoedsector. 

Het wel of niet kwalificeren als ondernemer is een grijs gebied dus als je denkt dat je hier misschien mee te maken gaat krijgen zal je jouw eigen casus goed moeten (laten) bekijken.

De keuze maken tussen verkopen of verhuren

Of je je huis wil verhuren of verkopen is in grote mate afhankelijk van je financiële doelen en positie.

  • Als je nog een hypotheek op je huidige huis hebt en je wil een nieuw huis aankopen, is verkopen soms de enige optie (niet altijd!).
  • Heb je al een ander huis en/of spaargeld en wil je graag investeren in onroerend goed, is verhuren een goede optie.

Rendement verhuur

Bij de verhuur van onroerend goed kun je op twee manieren rendement behalen: vermogensgroei op het onroerend goed zelf (ongeveer 5% per jaar) en inkomsten uit verhuur (ongeveer 6-7% per jaar). Dit zijn bruto rendementen, er is ook sprake van kosten.

Lees in mijn andere blog meer over het rendement op de verhuur van vastgoed.

Rekenvoorbeeld verhuur huis

Zie hieronder een voorbeeldberekening om een klein idee te krijgen van de inkomsten, belastingen en andere kosten per jaar. 

Huis verkopen of verhuren rendement
Voor dit rekenvoorbeeld heb ik de belastingpercentages (box 3) van 2018 gebruikt

Airbnb

Let op dat er allerlei aparte (belasting)regelingen gelden voor tijdelijke verhuur (het verhuren van je woning of een deel daarvan via websites zoals Airbnb). 

Leave a Reply

This Post Has 5 Comments

  1. Jessy Verdegaal

    Leuk stukje! Zelf wil ik binnenkort ook op mezelf gaan wonen dus dit is zeer welkome informatie! Bedankt en ga zo door!

    1. FinancElle

      Dank je Jessy, zo leuk om te horen! Veel succes

  2. Pieter

    De rendementen kunnen in mijn ervaring veel hoger zijn. Een rendement van 4% zou voor mij veel te laag zijn. Als je bijvoorbeeld een appartement van 130.000 met 2 slaapkamers koopt kan je vaak al een bruto aanvangsrendement van 8% halen met huurinkomsten als je rond de 1000 huur ontvangt. Hiervan dient 20% (van de taxatiewaarde in verhuurde staat) aanbetaald te worden. Deze vereiste eigen middelen kunnen bijvoorbeeld ook uit je overwaarde komen. Vervolgens kan je voor het resterende deel een beleggingshypotheek afsluiten bij bijvoorbeeld RNHB. Je kan bijvoorbeeld ook naar een vastgoedhypotheekadviseur gaan. (niet de hypotheker die snappen dit niet). Naast je gedeelte van je huurinkomsten die je aflost kan je dan je overige inkomsten beleggen om sneller te kunnen hefbomen, of bijvoorbeeld binnen 10-15- in plaats van 30 jaar te aflossen. 2.500 per jaar vind ik persoonlijk in de praktijk aan de hoge kant, maar altijd goed om apart te houden. Uiteindelijk kan je dit (bijna) sparen uit je inkomsten die je naast je aflossing ontvangt. Een hypotheekrente bij RNHB komt misschien momenteel rond de 3,5. De rente van het vermogen wat je uit je overwaarde haalt is lager, bijvoorbeeld 1,7 – 1,8 voor 10 jaar vast. Daarnaast laat je je huurcontract indexeren voor het maximale +- 3-4% per jaar. Vastgoed stijgt natuurlijk ook op lange termijn, net als de bevolkingsgroei (de komende jaren). Zeker als je voor 3 kamer appartmenten gaat heb je voorlopig te maken met een ZEER GROOT tekort aan huurwoningen. Uiteraard moet je wel in groeigebieden kopen en geen krimpgebieden. Deze data kan je online vinden. Dit is voor mij DE manier op snel rijk en financieel onafhankelijk te worden. Als je overwaarde hebt kan je ook snel groeien op deze manier. Stel je hebt bijvoorbeeld 150.000 aan overwaarde, dan zou je bijvoorbeeld 1 tot 3-4 panden aan kunnen kopen (omdat je op die manier 1 tot 3-4 keer de vereiste eigen middelen kan opdrengen die benodigd zijn voor de financiering. Mocht je bijvoorbeeld 3 kunnen kopen, dan zal het in de meeste gevallen niet snel duren voor je de 4e kan kopen, door vermogen wat je opbouwt met 1. aflossen van je 3 panden 2. de aflossing en je eigenhuis 3. de (eventuele) waardestijging van je panden. 4 . de overige huurinkomsten die je lekker laat renderen doordat je daarmee dan investeert in fondsen. 5. De huur gaat jaarlijks omhoog. Mocht je er 4 hebben, dan duurt het nog sneller voordat je aan de 5 panden zit. Zo kan je steeds sneller hefbomen. Veel mensen denken dat je niet makkelijk een financiering kan krijgen, maar dit is vaak ten onrechte. Het vinden van het juiste pand is meestal de grootste uitdaging en niet de financiering.

    1. FinancElle

      Hi Pieter,

      Dank voor je uitgebreide uiteenzetting. Absoluut eens dat de rendement hoger kúnnen zijn. Het is een algemeen stuk en ik wil een realistisch beeld scheppen.

      Persoonlijk vind ik het verrassend dat je een appartement met 2 slaapkamers koopt voor 130.000 (in een groeigebied?) en dan verhuurt voor 1.000 (exclusief G/W/L)? Hefbomen is erg risicovol en je heb een grote buffer nodig!

      Ik hoop dat deze manier je snel financiële onafhankelijkheid brengt! Succes!

  3. Eigenaar.nl

    Het huren van een huis word inderdaad steeds duurder en duurder. Wat je de laatste tijd veel ziet is dat men een huis verkoopt en dit verhuurt via het platform Airbnb. Airbnb is de laatste jaren uitgegroeid tot marktleider op het gebied van woningen verhuren. Ik ben benieuwd wat Airbnb ons in de toekomst gaat brengen!