Als je samen een huis koopt, dan sluit je meestal ook samen een hypotheek af. Als jullie relatie eindigt, dan kunnen er verschillende dingen gebeuren met het huis en de hypotheek, afhankelijk van de situatie waarin je verkeert.
Er zijn grofweg 3 situaties te onderscheiden:
- het huis en de hypotheek staat op één naam
- het huis en de hypotheek staan op twee namen en één van de twee blijft in het huis wonen
- het huis en de hypotheek staan op twee namen en niemand blijft in het huis wonen
Situatie 1: huis en hypotheek op één naam
Dit is de simpelste situatie. Het huis is van één van de partners en de hypotheek staat ook op diens naam. Als jullie uit elkaar gaan, dan blijft de eigenaar van het huis waarschijnlijk in het huis wonen.
Jullie hoeven verder op dit gebied niets te regelen, ervan uitgaande dat het huis ook juridisch van die ene persoon is en blijft.
Situatie 2: huis en hypotheek of beide namen, één persoon wil het huis ‘overnemen’
Jullie zijn gezamenlijk eigenaar van het huis en jij of je ex-partner wil het huis overnemen. Eén van jullie moet de ander dan uitkopen: je bekijkt wat de waarde van het huis is en hoeveel hypotheek er nog op rust.
Bijvoorbeeld:
- woningwaarde (taxatiewaarde): €300.000
- hypotheek: €250.000
- overwaarde: €50.000
De blijvende partner (die het huis wil overnemen) betaalt de vertrekkende partner 50% van de overwaarde = €25.000.
Stel dat er onderwaarde is, zal de vertrekkende partner de blijvende partner betalen.
Taxatie
De woningwaarde is altijd een momentopname. Om de woningwaarde vast te stellen kunnen eventueel beide partijen een taxatie laten doen, waarvan jullie dan het gemiddelde nemen.
De notaris zorgt uiteindelijk dat de woning officieel wordt overgedragen aan de blijvende partner door middel van een ‘akte van verdeling’ .
Hypotheek verhogen
Om als blijvende partner in staat te zijn het bedrag aan overwaarde te betalen, kun je eventueel de hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen. Je moet dan wel voldoende inkomen hebben om het totale leenbedrag aan te kunnen.
Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid
Als vertrekkende partner is het voor jou van groot belang om ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid aan te vragen. Zo voorkom je dat je financieel aansprakelijk bent voor de lening terwijl je er niet meer woont.
Situatie 3: huis en hypotheek op beide namen, jullie verkopen het huis
Indien het huis jullie gezamenlijke eigendom is en jullie het huis willen verkopen, nemen jullie na de verkoop de overwaarde of onderwaarde mee. De onderwaarde zorgt voor een restschuld.
Let in dit geval op de volgende dingen:
- bijleenregeling: indien je een huis verkoopt en binnen 3 jaar een ander huis aankoopt, is de bijleenregeling van toepassing
- scheidingsregeling: je hebt in geval van een scheiding nog tijdelijk recht op hypotheekrenteaftrek, ook al woon je niet meer in het huis
- boeterente: als jullie het huis verkopen en de hypotheek ineens aflossen, is er geen boeterente van toepassing
- meeneemregeling/verhuisregeling: één persoon kan de meeneemregeling of verhuisregeling toepassen. De precieze inhoud van deze meeneemregeling kan verschillen per hypotheekverstrekker.
Ik ben fan van mijn hypotheekverstrekker bijBouwe! Daarom ben ik een samenwerking met ze aangegaan. Deze blog heb ik geschreven in samenwerking met bijBouwe. De tekst is geheel van mij.
Simpele beknopte uitleg. Top!
En in basis is het ook niet ingewikkelder dan dit… Het vervelende is alleen vooral dat je er na de scheiding ook financieel alleen voorstaat en dat een nieuw huis kopen (in het geval van verkoop woning) een lastig verhaal wordt…
Uit de eigen ervaring.
Wij hadden een mooi huis met zo’n 60.000 euro overwaarde! Omdat we een spaarhypotheek hadden destijds kwam daar nog eens zo’n 10.000 euro bovenop vanuit de spaarhypotheek (gespaard bedrag minus een boete die dan wel geldt). Samen hadden we dus al 70.000 euro vermogen opgebouwd. Een heel mooi bedrag, niet waar?
Maar een scheiding is natuurlijk héél duur. De scheiding zelf kost je alles meegerekend zomaar een paar duizend euro (inmiddels is dat wat goedkoper geworden trouwens), maar daarna komen er nog allerlei extra kosten. Je hebt namelijk nog maar de helft van de woning (en dus de helft van de overwaarde) maar ook slechts een halve inboedel… Een halve inboedel is, zelfs als je redelijk op de centen let toch zomaar 10.000 euro. Vanwege genoemde bijleenregeling is direct een huis kopen niet zo verstandig, dus een tijdelijk huurhuis. Verhuizen, inrichten, likje verf…. Weer met gemak 5000 euro. En zo was van die initiële 70.000 euro vermogen, nu per persoon ineens nog maar ca.15.000 euro over! Dat huurhuis was natuurlijk enorm duur (woningnood!). Dus drie jaar later kwam het moment dat een huis kopen weer een optie was, maar was het spaargeld ingeteerd tot circa 8000 euro. En daar kun je helaas vandaag de dag geen huis voor kopen! Voor een beetje een aardig huis heb je zomaar 20-30.000 euro spaargeld nodig! Dat tijdelijke huurhuis heb ik uiteindelijk dus een kleine 10 jaar gewoond. Heb me er nooit thuis gevoeld en iedere maand ging er weer circa 1000 euro aan huur de prullenbak in! Uiteindelijk heb ik dankzij een gift van mijn ouders weer een huis kunnen kopen, datwas me zonder die hulp nooit meer gelukt… En dat verhaal wordt vaak vergeten wanneer het gaat om de financiële gevolgen van een scheiding. Die gaan heel veel verder dan die initiële kosten en verdeling van de woning… Je bent in één klap bijna al je eventueel opgebouwd vermogen kwijt! En dan kom je er met de huidige huizenmarkt / hypotheekregels bijna niet meer tussen om weer wat op te gaan bouwen… Bizar… maar zo werkt het in Nederland!
Een nieuw huis kopen na een scheiding is zeker niet voor iedereen weggelegd. Zelf zou ik de bijleenregeling niet als reden zien om een tijdje te gaan huren. Waarom was dat voor jou wel zo?
Voor mij persoonlijk ook nóg een reden om versneld af te lossen. Meer overwaarde is meer financiële ruimte.
Fijn dat het jou toch weer gelukt is nu!
Heel simpel. Zo’n bijlening drukt meteen de ruimte die er is voor een hypotheek… Had ook nog een studielening staan, dus in die eerste drie jaren was er geen ruimte om überhaupt een hypotheek af te sluiten als gevolg van het bedrag dat dan bijgeleend zou moeten…. Dan had het een wel héél goedkoop huis moeten zijn, en wellicht had de bank dan alsnog ‘nee’ gezegd… (en dat is dan wel terecht eerlijk gezegd…). Daarnaast vind ik m.u.v. de hypotheek een lening gewoon geen fijn idee, gevoelsmatig en ook wat betreft financiële risico’s.
Wat ik altijd frappant vind is dat je wel een huis mag huren in de vrije sector van 1100 en dat ook goed kan betalen maar een hypotheek met een maandbetaling van +/- 1100 euro mag dan weer niet niet.
Klopt. Zo heeft Den Haag de regels bedacht. Nog frapanter is dat die 1100 euro hypotheeklasten circa 650-700 euros aflossing zijn met de lage rentestanden. Per saldo betaal je dus maar 400 tot 450 euro rente. In plaats van 1100 euro huur. Je hebt vandaag de dag veel geld nodig om goedkoop te kunnen wonen. Bezopen systeem… heb je nog wat meer geld gooi je zonnepanelen op het dak, elektrische wagen op de eigen oprit. De maandlasten schieten omlaag en in no time spaar je genoeg voor een tweede huis dat je voor 1100 euro kunt verhuren aan iemand die toevallig geen goede spaarrekening heeft.