De standaardsituatie is: je koophuis én hypotheek in box 1. In dit geval krijg je hypotheekrenteaftrek. De andere optie is: je koophuis in box 1 en je hypotheek in box 3. In dit geval heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek, maar is wel je hypotheekschuld aftrekbaar van je box 3-vermogen. 

In sommige situaties is het voordeliger om een hypotheek in box 3 te hebben; wanneer en hoe krijg je dat voor elkaar? Je leest het hieronder.

Let op: soms vallen koophuis én hypotheek in box 3. Met name als het om een tweede woning gaat.

Hypotheek in box 1: de gevolgen

Als jij een ‘kwalificerende hypotheek’ hebt op jouw ‘eigen woning’, dan valt deze in box 1. Wat betekenen deze termen?

• een eigen woning: dat is het koophuis waarin je woont (ook wel ‘je hoofdverblijf’)
• een kwalificerende hypotheek: dat is een hypotheek met een looptijd van maximaal 30 jaar die gelijkmatig wordt afgelost (een annuïtaire of lineaire hypotheek). Je hebt dan recht op hypotheekrenteaftrek. Vóór 2013 waren andere regels van toepassing en er geldt overgangsrecht voor oude hypotheken.

Een kwalificerende hypotheek op je eigen woning valt in box 1. Dan wordt het eigenwoningforfait (EWF) toegepast (= een bijtelling 0,5% van de WOZ-waarde bij je inkomen) en heb je recht op hypotheekrenteaftrek (= een aftrek van je inkomen ter hoogte van de betaalde rente per jaar).

Je hebt dus aan de ene kant een min (de hypotheekrenteaftrek) en aan de andere kant een plus (het EWF). 

Hypotheek in box 3: de gevolgen

Als je hypotheek niet ‘kwalificerend’ is, dan valt (dat gedeelte van) de hypotheek in box 3. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een aflossingsvrije hypotheek die na 2013 is afgesloten.

Als je hypotheek in box 3 valt, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek (voor dat gedeelte). Wél is (dat gedeelte van) de hypotheekschuld aftrekbaar van je box 3-vermogen.

Hierdoor wordt een box 3-hypotheek voordeliger als je vermogensbelasting betaalt.

Wanneer is een box 3-hypotheek voordeliger?

Er zijn verschillende redenen waarom een box 3-hypotheek steeds vaker voordeliger wordt.

• Bij een box 1-hypotheek heb je recht op hypotheekrenteaftrek tegen maximaal 43% (in 2021; 40% in 2022), terwijl het eigenwoningforfait eventueel wel wordt belast tegen het hoogste tarief 49,5% (bij een hoog inkomen). Dit zorgt ervoor dat een box 3-hypotheek vaker voordeliger wordt bij een hoog inkomen.
• Door de ‘wet Hillen’ werd het gehele eigenwoningforfait niet in aanmerking genomen als dit bedrag hoger was dan de hypotheekrenteaftrek. Deze regeling (wet Hillen) wordt nu afgebouwd. De correctie is 90% in 2021 en 86,67% in 2022.

Concreet

De meest gebruikelijke situatie waarin een box 3-hypotheek voordeliger is dan een box 1-hypotheek is:

• je betaalde hypotheekrente in een jaar is lager dan het eigenwoningforfait (= 0,5% van de WOZ waarde) en/of
• je belastbaar inkomen in box 1 in de hoogste schijf valt (€68.500+) en/of
• je een box 3-vermogen hebt boven de vrijstelling (€50.000 tot €100.000+)

Rekenvoorbeeld box 1

Feiten:

• WOZ-waarde eigen woning: €500.000
• Eigenwoningforfait = €500.000 x 0,5% = €2.500
• Hypotheekschuld: €100.000 
• Hypotheekrente: €1.500
• Belastbaar inkomen in box 1: €75.000

Je ziet dat het bedrag aan te betalen hypotheekrente lager is dan het bedrag aan EWF. Dit is de eerste indicatie dat het potentieel voordeliger wordt om de hypotheek naar box 3 te verplaatsen. 

Wat is de inkomstenbelasting over het EWF minus de hypotheekrenteaftrek?

• Wet Hillen – correctie van 90% in 2021: in plaats van €2.500 – €1.500 = €1.000 hoeft je maar €100 (= 10%) bij je inkomen in box 1 op te tellen. 
• Inkomstenbelasting in box 1 EWF: 49,5% x €100 = €49,50. Zit jij in een lagere schijf? Dan is het 37,1% = €37,10
• Inkomstenbelasting hypotheekrenteaftrek: de hypotheekrenteaftrek is gemaximeerd op 43% in 2021. Valt jij in de hoogste belastingschijf (49,5%)? Dan wordt er een correctie toegepast. In dit geval 6,5% (49,5% – 43%) x €1.500 = €97,50 extra belasting.

Totale inkomstenbelasting: €147 (of €37,10 bij lagere belastingschijf).