Hypotheek in box 1 of box 3? Wat is voordeliger?

hypotheek huizen oude straat wandelen box 1 3

De standaardsituatie is: je koophuis én hypotheek in box 1. In dit geval krijg je hypotheekrenteaftrek. De andere optie is: je koophuis in box 1 en je hypotheek in box 3. In dit geval heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek, maar is wel je hypotheekschuld aftrekbaar van je box 3-vermogen. 

In sommige situaties is het voordeliger om een hypotheek in box 3 te hebben; wanneer en hoe krijg je dat voor elkaar? Je leest het hieronder.

Let op: soms vallen koophuis én hypotheek in box 3. Met name als het om een tweede woning gaat.

Hypotheek in box 1: de gevolgen

Als jij een ‘kwalificerende hypotheek’ hebt op jouw ‘eigen woning’, dan valt deze in box 1. Wat betekenen deze termen?

  • een eigen woning: dat is het koophuis waarin je woont (ook wel ‘je hoofdverblijf’)
  • een kwalificerende hypotheek: dat is een hypotheek met een looptijd van maximaal 30 jaar die gelijkmatig wordt afgelost (een annuïtaire of lineaire hypotheek). Je hebt dan recht op hypotheekrenteaftrek. Vóór 2013 waren andere regels van toepassing en er geldt overgangsrecht voor oude hypotheken.

Een kwalificerende hypotheek op je eigen woning valt in box 1. Dan wordt het eigenwoningforfait (EWF) toegepast (= een bijtelling 0,5% van de WOZ-waarde bij je inkomen) en heb je recht op hypotheekrenteaftrek (= een aftrek van je inkomen ter hoogte van de betaalde rente per jaar).

Je hebt dus aan de ene kant een min (de hypotheekrenteaftrek) en aan de andere kant een plus (het EWF). 

Hypotheek in box 3: de gevolgen

Als je hypotheek niet ‘kwalificerend’ is, dan valt (dat gedeelte van) de hypotheek in box 3. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een aflossingsvrije hypotheek die na 2013 is afgesloten.

Als je hypotheek in box 3 valt, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek (voor dat gedeelte). Wél is (dat gedeelte van) de hypotheekschuld aftrekbaar van je box 3-vermogen.

Hierdoor wordt een box 3-hypotheek voordeliger als je vermogensbelasting betaalt.

Wanneer is een box 3-hypotheek voordeliger?

Er zijn verschillende redenen waarom een box 3-hypotheek steeds vaker voordeliger wordt.

  • Bij een box 1-hypotheek heb je recht op hypotheekrenteaftrek tegen maximaal 43% (in 2021; 40% in 2022), terwijl het eigenwoningforfait eventueel wel wordt belast tegen het hoogste tarief 49,5% (bij een hoog inkomen). Dit zorgt ervoor dat een box 3-hypotheek vaker voordeliger wordt bij een hoog inkomen.
  • Door de ‘wet Hillen’ werd het gehele eigenwoningforfait niet in aanmerking genomen als dit bedrag hoger was dan de hypotheekrenteaftrek. Deze regeling (wet Hillen) wordt nu afgebouwd. De correctie is 90% in 2021 en 86,67% in 2022.

Concreet

De meest gebruikelijke situatie waarin een box 3-hypotheek voordeliger is dan een box 1-hypotheek is:

  • je betaalde hypotheekrente in een jaar is lager dan het eigenwoningforfait (= 0,5% van de WOZ waarde) en/of
  • je belastbaar inkomen in box 1 in de hoogste schijf valt (€68.500+) en/of
  • je een box 3-vermogen hebt boven de vrijstelling (€50.000 tot €100.000+)

Rekenvoorbeeld box 1

Feiten:

  • WOZ-waarde eigen woning: €500.000
  • Eigenwoningforfait = €500.000 x 0,5% = €2.500
  • Hypotheekschuld: €100.000 
  • Hypotheekrente: €1.500
  • Belastbaar inkomen in box 1: €75.000

Je ziet dat het bedrag aan te betalen hypotheekrente lager is dan het bedrag aan EWF. Dit is de eerste indicatie dat het potentieel voordeliger wordt om de hypotheek naar box 3 te verplaatsen. 

Wat is de inkomstenbelasting over het EWF minus de hypotheekrenteaftrek?

  • Wet Hillen – correctie van 90% in 2021: in plaats van €2.500 – €1.500 = €1.000 hoeft je maar €100 (= 10%) bij je inkomen in box 1 op te tellen. 
  • Inkomstenbelasting in box 1 EWF: 49,5% x €100 = €49,50. Zit jij in een lagere schijf? Dan is het 37,1% = €37,10
  • Inkomstenbelasting hypotheekrenteaftrek: de hypotheekrenteaftrek is gemaximeerd op 43% in 2021. Valt jij in de hoogste belastingschijf (49,5%)? Dan wordt er een correctie toegepast. In dit geval 6,5% (49,5% – 43%) x €1.500 = €97,50 extra belasting.

Totale inkomstenbelasting: €147 (of €37,10 bij lagere belastingschijf).

hypotheek in box 1 of 3 tabel

Rekenvoorbeeld box 3

Indien de hypotheek in box 3 valt, heb je geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Het huis blijft in box 1 waardoor het eigenwoningforfait van toepassing blijft. 

  • Het EWF is 0,5% x €500.000 = €2.500
  • Door de wet Hillen vind er een correctie plaats van 90% (= €2.500 x 90% = €2.250)
  • Door de correctie moet je €250 (€2.500 – €2.250) bij je inkomen optellen
  • Inkomstenbelasting in box 1 EWF: 49,5% x €250 = €123,75. Zit jij in een lagere schijf? Dan is het 37,1% = €92,75.

In dit geval is bij de hoogte inkomensschijf verplaatsing van de hypotheek naar box 3 al voordeliger omdat de wet Hillen meer impact heeft dan de hypotheekrenteaftrek.

Hier bovenop komt nog het voordeel van een ‘aftrekpost’ als jij vermogensbelasting moet betalen. Je mag de hypotheekschuld (het box 3-gedeelte) namelijk aftrekken van je box 3-vermogen. Hier heb je alleen iets aan als je meer dan €50.000 aan vermogen hebt (of €100.000 voor fiscale partners).

De aftrekpost in box 3 levert een voordeel op van 0,57% tot 1,71% afhankelijk van de hoogte van je vermogen.

  • In dit geval bedraagt de hypotheekschuld €100.000. Dit zorgt voor een voordeel van €570 tot €1.710. 
  • Let op dat je die €1.500 aan hypotheekrente nog wel steeds elk jaar moet betalen. In sommige situaties kan het voordeliger zijn om je hypotheekschuld af te lossen, tenzij je een veel hoger rendement behaald met het geld.

Hoe verplaats je een hypotheek naar box 3?

Bij een ‘nieuwe hypotheek’ (afgesloten na 2013) is de bekendste optie om je hypotheek naar box 3 te brengen het wijzigen naar een aflossingsvrije hypotheek. Check met je hypotheekverstrekker of dit mogelijk is en houd rekening met de nadelen van een aflossingsvrije hypotheek.

Een minder prettige optie lijkt mij om een tijd je hypotheeklasten niet te betalen. Bij een betalingsachterstand voldoe je na een tijd niet meer aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek.

Belangrijk: als je schuld eenmaal in box 3 zit dan niet zomaar terug naar box 1 dus het is echt een lange termijn keuze! Laat je goed adviseren.

Heb jij een hypotheek in box 3?

Is dit voordeliger voor jou?

Mijn hypotheek zit helemaal in box 1 (lineair met een looptijd van 30 jaar). 

Leave a Reply to Veertigermetkids Cancel reply

This Post Has 2 Comments

  1. Veertigermetkids

    Hier komen ik gewoon box1. Over 2 jaar heb ik helemaal geen hypotheek meer. Dan is de hele lening bij elkaar gespaard.

    1. FinancElle

      Wat een super fijn vooruitzicht! Wel jammer in dat geval dat de wet Hillen wordt afgebouwd maar ja. Dat nemen we dan maar voor lief 😉