Heb jij een hypotheek met een te hoge hypotheekrente? Dan kun je overwegen om je hypotheek over te sluiten. Bij het oversluiten van je hypotheek gebeurt het volgende: je sluit een nieuwe hypotheek af waarmee je jouw huidige hypotheek in één keer aflost.
Je nieuwe hypotheek heeft een lagere rente, waardoor jouw hypotheeklasten honderden tot duizenden euro’s per jaar lager kunnen uitvallen.
Maar let op: de eenmalige kosten voor het oversluiten van je hypotheek kunnen hoog zijn. Zo zijn er kosten verbonden aan het afsluiten van een nieuwe hypotheek én als je nog in je rentevaste periode zit met je huidige hypotheek betaal je boeterente voor het in één keer aflossen daarvan.
Het is belangrijk om een goede afweging te maken tussen de kosten en de besparing op de lange termijn. Hoe bereken je of oversluiten uiteindelijk voordelig is voor jou? Hieronder vind je een 4-stappenplan.
Andere redenen voor oversluiten hypotheek
Een lagere hypotheekrente is niet de enige reden om je hypotheek over te sluiten. Er kunnen andere redenen zijn.
Stap 1: berekenen afsluitkosten nieuwe hypotheek
Als je wil oversluiten, moet je een nieuwe hypotheek afsluiten om daarmee je oude hypotheek af te lossen. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek komen eenmalige kosten kijken.
Misschien herinner je het nog van het afsluiten van je huidige hypotheek. Er moet een hypotheekakte worden opgemaakt door de notaris en je hypotheekverstrekker eist meestal een taxatierapport. Wil je je daarnaast nog professioneel laten adviseren? Dan komen er nog advieskosten bovenop.
De kosten:
- notariskosten: tussen de € 600 en € 1.200 euro, via De Goedkoopste Notaris kun je prijzen voor notarissen bij jou in de buurt vergelijken (selecteer bij soort akte ‘hypotheek oversluiten’)
- taxatiekosten: tussen de € 400 en € 600. Je kunt de kosten opvragen bij een makelaar (erkend taxateur) bij jou in de buurt
- advieskosten: erg afhankelijk van jouw adviseur. Via bijBouwe kan je het voor € 800 zelf doen of samen met een bijBouwe adviseur voor € 1.700
In totaal zullen de kosten ongeveer voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek tussen de € 2.500 en € 5.000 bedragen.
Stap 2: berekenen hoogte boeterente (kosten aflossen huidige hypotheek)
Indien je nog in je rentevaste periode zit, betaal je voor het in één keer aflossen van je hypotheek een boeterente. Je hypotheekverstrekker brengt deze boete in rekening voor de misgelopen rente.
Let op: bij sommige hypotheekverstrekkers mag je ‘onbeperkt’ extra aflossen, maar dat gaat altijd over aflossen met eigen geld. Daar is bij oversluiten geen sprake van!
De hoogte van de boeterente kun je opvragen bij je huidige hypotheekverstrekker. Wil je alvast zelf een inschatting maken? Dat kan op berekenhet.nl. Bij ‘vergelijkingsrente’ vul je de rente in die jouw hypotheekverstrekker momenteel aanbiedt in een soortgelijke situatie.
Stap 3: de besparing aan hypotheekrente berekenen
Je kunt op een makkelijke manier een inschatting maken van hoeveel geld je gaat besparen door de lagere hypotheekrente.
- neem je huidige rentestand en reken uit hoeveel rente je per jaar betaalt over je huidige hypotheekbedrag
- neem je toekomstige rente en reken uit hoeveel rente je per jaar zou gaan betalen over het hypotheekbedrag
- bereken het verschil
Bijvoorbeeld: bij een hypotheek van € 200.000 met een rente van 3,1% is de te betalen rente in het eerste jaar ongeveer € 6.200 (€ 200.000 x 3,1%). Bij een rente van 1,7% is dit ongeveer € 3.400 per jaar. De bruto besparing zou dan ongeveer € 2.800 per jaar zijn.
Stap 4: terugverdientijd berekenen
Nu kun je heel simpel zeggen: ik deel de kosten door de besparing en ik weet hoeveel jaar het duurt voordat ik de besparing eruit heb.
Bijvoorbeeld: boeterente + kosten = € 18.000 gedeeld door de besparing van € 2.800 = 6,4 jaar (ongeveer 6,5 jaar).
De belangrijkste overweging om wel of niet over te sluiten is dan de vraag of jij nog 6,5 tot 7 jaar in dit huis wil blijven wonen? Want als je gaat verhuizen mag je sowieso boetevrij aflossen waardoor de grootste kostenpost wegvalt.
Let op: dit is een simpele berekening en op deze manier kun je voor jezelf een inschatting maken. Hieronder een aantal opmerkingen waar je rekening mee moet houden.
Rekenvoorbeeld
Opmerkingen
- naarmate de tijd verstrijkt en je aflost op je hypotheek wordt het bedrag aan rente gradueel lager. Het duurt daarom langer om de kosten eruit te hebben dan in het versimpelde rekenvoorbeeld. Bijvoorbeeld: in de eerste maand betaal je € 283,33 aan rente, in de tweede maand ‘nog maar’ € 282,49. In totaal betaal je in het eerste jaar daarom geen € 3.400 zoals in het voorbeeld (12 x € 283,33) maar € 3.344
- door de fiscale aftrekbaarheid en veranderende regels daaromtrent kan de berekening op de lange termijn iets anders uitpakken. Op dit moment zijn de kosten en hypotheekrente tegen maximaal 46% aftrekbaar (voor zover de kosten zien op je eigenwoningschuld). De hypotheekrente zal in de toekomst tegen een steeds lager maximaal bedrag aftrekbaar worden (maximaal 37,35% in 2023).
- bij sommige geldverstrekkers (waaronder bijBouwe) kun je sommige kosten voor het oversluiten meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Let er wel op dat, als je de hypotheek verhoogt om de boeterente te betalen, de rente over deze verhoging niet aftrekbaar is. Dan is bijvoorbeeld €18.000/€218.000e deel niet meer fiscaal aftrekbaar
- als je een nieuwe hypotheek afsluit, kies je opnieuw voor een rentevaste periode. Denk erover na hoe lang jij je rente vast wil zetten
- je moet de nieuwe hypotheek op het moment van afsluiten ook ‘aan kunnen’ op basis van je inkomen (dit wordt opnieuw getoetst)
Laat altijd een persoonlijke berekening maken zodat je kunt overwegen of oversluiten de juiste keuze is voor jou.
Deel jouw ervaring!
Heb jij ervaring met het oversluiten van je hypotheek? Hoeveel bespaar jij per maand? Deel het hieronder in de comments.
Ik ben fan van mijn hypotheekverstrekker bijBouwe! Daarom ben ik een samenwerking met ze aangegaan. Deze blog heb ik geschreven in samenwerking met bijBouwe. De tekst is geheel van mij.
soms is het handiger de kosten die je maakt bij oversluiten, te gebruiken om je huidige hypotheek een stukje af te lossen.
verder moet je met een spaarhypotheek opletten of dit wel al mag! ivp het belastingvoor deel ook hier is het soms verstandiger een extra betaling of zelfs 2 te doen in je spaardeel van je hypotheek.
Goede tip, je zou dan een afweging moeten maken wat meer voordeel oplevert en hoe je gevoel daarbij is.
Bij een spaarhypotheek ligt eigenlijk altijd alles anders… Vaak is bijstorten daar inderdaad voordeliger. Maar hiervoor moeten mensen echt persoonlijk advies inwinnen!
Dank voor je reactie!