In mijn blog over de belastinggevolgen van het kopen van een huis beschreef ik op hoofdlijnen hoe de hypotheekrenteaftrek werkt. Toch merk ik vaak dat mensen er meer vragen over hebben: wat is het eigenwoningforfait, hoeveel ‘bespaar’ ik door de hypotheekrenteaftrek en wat zijn de voorwaarden? 

Daarom hieronder een uitgebreidere uitleg!

Hoofdlijnen

Als jouw huis je eigen woning is (je bent de eigenaar en woont in het huis) valt het huis in box 1. Dit heeft tot gevolg dat het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek van toepassing zijn.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait (EWF) is een bedrag dat wordt opgeteld bij je belastbare inkomen. Je betaalt vervolgens inkomstenbelasting over dit bedrag op basis van de gelden inkomstenbelastingtarieven van box 1.

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. In 2023 geldt 0,35% tot een waarde van €1.200.000..

Hypotheekrenteaftrek

Je mag de hypotheekrente die je betaalt onder voorwaarden aftrekken van je belastbare inkomen. Je belastbare inkomen wordt hierdoor lager en daardoor je te betalen inkomstenbelasting in box 1.

Je mag zelf kiezen of je de hypotheekrente aftrekt van jouw belastbare inkomen of van het inkomen van je fiscale partner.

Conclusie: je belastbare inkomen wordt verlaagd met het verschil tussen het eigenwoningforfait (een +) en de hypotheekrente (een -). Zie voorbeeld hieronder.

Gevolgen inkomstenbelasting

De inkomstenbelasting in box 1 is een progressieve belasting. Dit houdt in dat je over elke schijf een bepaald percentage aan belasting moet betalen. In 2023 is het hoogste tarief 49,5% (inkomen boven €73.031). Afhankelijk van de hoogste schijf waarin jij wordt belast, levert de hypotheekrenteaftrek een bepaald voordeel op.

Bijvoorbeeld: als je €100.000 verdient en je hebt €10.000 aan hypotheekrenteaftrek, zal je belastbare inkomen worden verlaagd naar €90.000 (zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait en de afbouw hypotheekrente). Je hoeft dan over €10.000 geen 49,50% belasting te betalen (voordeel: €4.950). 

Iemand die in een lagere schijf zit (bijvoorbeeld: zijn of haar maximale percentage is 36,93%) hoeft geen belasting meer te betalen over €10.000 (de hypotheekrente) tegen 36,93% (voordeel: €3.693)

Dit houdt in dat mensen met een hoger inkomen meer voordeel zouden hebben van de hypotheekrenteaftrek. Om dit te voorkomen, heeft de overheid de hypotheekrenteaftrek gemaximeerd. Vanaf het jaar 2023 is het maximale tarief gelijk aan het tarief van de 1e schijf.

Maximale hypotheekrenteaftrek

De overheid heeft het maximale percentage van de hypotheekrenteaftrek afgebouwd tot 36,93% per jaar. Dit heeft alleen invloed op mensen die in de hoogste schijf (49,5%) zitten. 

Voor de persoon in de 49,5% schijf is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek uiteindelijk in 2023 €10.000 x 36,93% = €3.693 (in plaats van €4.950).

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

Let op: deze blog is geschreven voor ‘nieuwe’ hypotheken afgesloten na 1 januari 2013. Vóór deze datum was bijvoorbeeld ook de rente bij aflossingsvrije hypotheken aftrekbaar. Dat is nu niet meer het geval. Voor de mensen die toen een hypotheek hebben afgesloten gelden soms nog de oude regels.

Er zijn verschillende voorwaarden aan de hypotheekrenteaftrek verbonden:

• De looptijd van de hypotheek mag maximaal 30 jaar zijn en in deze tijd moet de hypotheek volledig worden afgelost (dit is bijvoorbeeld het geval bij een annuïtaire of lineaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar). Bij een aflossingsvrije hypotheek is de rente niet aftrekbaar.
• Je moet de hypotheek gebruiken voor het kopen van een eigen woning of het verbouwen of onderhouden daarvan.
• Je moet elke jaar een bepaald minimumbedrag aflossen.

Andere mogelijkheden / voorwaarden

• 30 jaar: je hebt maximaal 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Als je een huis koopt en 5 jaar later verhuisd naar een nieuw koophuis, heb je dus al 5 jaar hypotheekrenteaftrek ‘verbruikt’. Als je voor je nieuwe huis een hogere hypotheek afsluit, geldt over het nieuwe, hogere gedeelte weer opnieuw 30 jaar.
• Eenmalige kosten: onder andere de advieskosten voor de hypotheekadviseur en de notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte zijn aftrekbaar in het jaar van aankoop.
• Erfpacht: maandelijkse of jaarlijkse erfpachtbetalingen zijn aftrekbaar, net zoals de rente op een hypotheek voor het afkopen van erfpacht.
• Rijksmonumenten: hebben extra aftrekposten voor onderhoudskosten (update: afgeschaft).
• Woning in aanbouw: de rente is al aftrekbaar terwijl je er niet woont indien je binnen 3 jaar na de koop in de woning gaat wonen.
• Woning te koop en leeg: als je woning te koop en leeg staat is de rente nog aftrekbaar in het jaar waarin de woning leeg komt te staan en de 3 jaren daarna. In de huidige economie komt dit niet zo vaak voor. Dit is een tijdelijk regeling die is ingevoerd in de crisis.
• Bijleenregeling: als je je huis verkoopt en je houdt daaraan overwaarde over, moet je dit investeren in je nieuwe woning (als je binnen 3 jaar een nieuwe woning aankoopt). Dus als je €20.000 overwaarde hebt, krijgt je over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek meer.

Wet Hillen (geen of kleine eigenwoningschuld)

Als je betaalde hypotheekrente lager is dan je eigenwoningforfait (als je geen of een kleine hypotheek hebt), dan zou je moeten betalen over je eigen woning.

Om dit te voorkomen werd in 2005 de zogenaamde Wet Hillen ingevoerd. Als je eigenwoningforfait hoger is dan je hypotheekrenteaftrek, vervalt het eigenwoningforfait. Deze maatregel is bedoelt om het aflossen van je hypotheek te stimuleren. 

Het huidige kabinet heeft echter besloten om de wet Hillen af te schaffen. Vanaf 2019 wordt de regeling met 3,33% per jaar afgebouwd (83,33% in 2023). Over 29 jaar is hij volledig afgeschaft

Lagere rente?

Soms is het mogelijk een lagere rente te krijgen als jij een deel van je hypotheek hebt afgelost, door een lagere risico-opslag (indien je geen NHG hebt).

Daarnaast kan oversluiten een optie zijn voor het verkrijgen van een lagere rente.