Heb jij net een huis gekocht? Of ben je gewoon even vergeten hoe het ook alweer allemaal zit met de belastingen bij een koophuis? Dat lees je allemaal hieronder!

Inkomstenbelasting – box 1 of box 3

De Nederlandse inkomstenbelasting heeft een ‘boxenstelsel’. Belastbare inkomsten vallen in box 1, 2 of 3. In elke box gelden andere belastingtarieven.  Als je een huis bezit, valt dit huis in box 1 óf in box 3. In mijn andere blog kun je veel meer lezen over het boxenstelsel.

Als je zelf in het huis woont, valt het huis in box 1 (inkomen uit werk en woning). Dit is de box die de meeste mensen zullen kennen, aangezien daar ook je salaris of winst uit onderneming in valt. Hieronder lees je meer over de belastinggevolgen van een huis in box 1.

Als je niet in het huis woont (dus het staat leeg of je verhuurt het), valt het huis in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Hieronder lees je meer over de belastinggevolgen van een huis in box 3.

Uitzonderingen

Onder sommige omstandigheden blijft het huis belast in box 1, ook al woon je er niet meer. 

Bijvoorbeeld als je woning te koop én leeg staat. Je mag het dan niet verhuren. Dit staat bekend als de verkoopregeling. Deze regeling geldt voor maximaal 3 jaar. 

Er zijn ook een speciale regeling voor mensen die tijdelijk naar het buitenland gaan (deze regeling staat bekend als de uitzendregeling) of die gaan scheiden.

Box 1 – gevolgen ‘eigen woning’

Je koophuis valt in box 1 als het je hoofdverblijf is. Dit heeft de volgende belastinggevolgen:

• Je betaalt inkomstenbelasting over het ‘eigenwoningforfait’ (EWF). Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van het huis (in principe maximaal 0,45% van de WOZ-waarde (in 2022), maar het kan hoger worden bij een huis met een WOZ-waarde van boven de €1,1 miljoen). De WOZ-waarde wordt (jaarlijks) vastgesteld door de gemeente. 
• Je hebt recht op hypotheekrenteaftrek. Dit houdt in dat je de rente die je over hypotheek betaalt, in mindering mag brengen op je inkomen. Je belastbare inkomen wordt dan lager, waardoor je belasting ook lager wordt. Andere kosten, zoals onderhoudskosten, zijn niet aftrekbaar. Wel zijn sommige kosten bij de aankoop van een huis aftrekbaar.

Uitleg hypotheekrenteaftrek

De inkomstenbelasting in box 1 is een progressieve belasting. Over elke schijf betaal je een bepaald percentage aan belasting. In 2022 is het hoogste tarief 49,5% (voor inkomen boven €69.399). Afhankelijk van de hoogste schijf waarin jij wordt belast, levert de hypotheekrenteaftrek een bepaald voordeel op. 

Bijvoorbeeld: als je €100.000 per jaar verdient en je hebt €5.000 aan hypotheekrenteaftrek, dan zal je belastbare inkomen (= na aftrek) €5.000 zijn. Je hoeft dus over €5.000 geen 49,5% belasting meer te betalen! Sinds een aantal jaren wordt het maximale percentage begrenst. In 2022 is het maximaal 40%. Het voordeel is dan 40% van €5.000 is €2.000.

Iemand die in een lagere schijf zit (bijvoorbeeld: zijn of haar maximale percentage is 37,07%) hoeft geen belasting meer te betalen over €10.000 (de hypotheekrente) tegen 37,07%. 

Lees hier meer over de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek en de zogenaamde bijleenregeling.

Box 3 – gevolgen

Een huis bezitten in box 3 (dus: het is niet je ‘eigen woning’, je woont niet in het huis), heeft de volgende gevolgen:

• In box 3 wordt gewerkt met een ‘fictief inkomen’. Dit fictieve inkomen is een bepaald percentage over je bezittingen minus je schulden. Dus: als je huis in box 3 valt, wordt aangenomen dat jouw huis (de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld) jaarlijks een inkomen van 1,818% tot 5,53% oplevert (dit hoeft helemaal niet echt zo te zijn). Het precieze percentage is afhankelijk van de waarde van je totale vermogen in box 3. Over het fictieve inkomen betaal je vervolgens 31% belasting. Dit komt neer op 0,56% tot 1,71%. In box 3 geldt een vrijstelling van €50.650 (in 2022) Over dit bedrag betaal je geen belasting.

Meer lezen over besparen op box 3-belasting? 

Andere belastingen en heffingen

Naast inkomstenbelasting, betaal je nog andere belastingen over onroerend goed, zoals onroerendezaakbelasting (OZB; dit betaal je aan de gemeente en het percentage is wisselend per gemeente) en bepaalde heffingen (zoals afvalstoffenheffing). 

De OZB komt altijd voor rekening van de huiseigenaar, niet voor de huurder. Sommige heffingen komen wel voor rekening van de huurder.

Lees hier meer over gemeentelijke belastingen en heffingen.

Lees in mijn andere blog meer over de belastinggevolgen bij de verkoop van een huis.