Mijn hypotheek 32% LTV: verder aflossen of beleggen?

huisje landal groen bos

Mijn standpunt was altijd duidelijk: extra aflossen gaat boven beleggen (tot op bepaalde hoogte) omdat dit de meeste financiële vrijheid geeft. Nu begin ik aan dit standpunt te twijfelen. Moeten we stoppen met extra aflossen?

Het plan

Wij hebben ons eerste huis gekocht in november 2019, nu precies 3 jaar geleden. Toen hebben we een annuïtaire hypotheek genomen met een rentevaste periode van 10 jaar.

Het plan: we lossen elk jaar 10% boetevrij af en dan zijn we in januari 2027 van onze hypotheek af! In 7,5 jaar dus. Tot nu toe hebben we dit plan gevolgd.

De huidige stand van zaken

Toen we ons huis kochten, hadden we een schuld-marktwaardeverhouding (“loan to value” = LTV) van 72%. Inmiddels is ons huis flink in waarde gestegen en onze hypotheek flink gedaald. Onze LTV is nu 32%.

Een bizar verschil. Dat komt ten eerste door de ongelofelijke waardestijging, maar ook omdat we nu voor het 3e jaar 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag hebben afgelost (2020, 2021 en 2022). In totaal (normale én extra aflossingen) hebben we 40% van de oorspronkelijke hypotheek afgelost.

De vraag is, hoe ver willen we gaan?

Hypotheekvrij

Het idee was altijd: we willen hypotheekvrij zijn. Dat is de ultieme vrijheid en geeft lage lasten, waardoor we weer minder belegd vermogen nodig hebt om financieel onafhankelijk te zijn.

Zoveel geld heb je nodig om financieel onafhankelijk te zijn

Nog steeds waar natuurlijk, maar momenteel staan de aandelen vrij laag (we zijn terug op het niveau van ongeveer 1,5 jaar geleden), waardoor nu meer investeren ook aantrekkelijk kan zijn (meer kans op meer groei?). Hoewel we natuurlijk ook niet weten wat er nog komen gaat. Dat weet niemand.

Het idee is dat het belegde geld harder groeit dat de hoogte van de hypotheekrente (1,34% in ons geval). Maar het feit blijft dat aflossen van de hypotheek veel meer zekerheid geeft!

De keuze

Op dit moment (2022) lossen we nog 10% van onze oorspronkelijke hypotheek af. In ons geval is er dan ook nog geld over om te beleggen. Volgend jaar zien we wel weer verder. De eerste paar maanden van 2023 gaat we ons denk ik focussen op beleggen.

Lees hier meer over mijn beleggingsstrategie

Onze rente staat natuurlijk ook ‘maar’ voor 10 jaar vast, dus binnen die 10 jaar willen we waarschijnlijk sowieso wel volledig aflossen (=november 2029).

Wat doe jij of zou jij doen in ons geval?

Leave a Reply

This Post Has 25 Comments

  1. Kim

    Als je doel is sowieso binnen die 10 jaar af te lossen, zou ik gewoon verder gaan met aflossen, effectief twijfelen jullie nu over 2.5 jaar en de te verwachten winst met beleggen is in zo’n korte periode toch beperkt…

    1. FinancElle

      Hi Kim, dank voor je input. Natuurlijk scheelt het aan de ene kant maar 2,5 jaar, maar aan de andere kant… Stel dat we daardoor dit jaar en volgend jaar EUR 20.000 extra kunnen beleggen. Dan kan dat geld over 8 jaar zomaar van EUR 40.000 naar EUR 55.000 zijn gegroeid (gerekend met 4,5% rendement). Toch een smak geld. Maar heel simpel: het is wel een risico

  2. Nicole

    Aflossen, geen hypotheek heeft meer voordelen dan geen geld betalen. Je bent daarna ook vrij om te doen en laten met je huis, zonder dat een bank daar een stokje voor kan steken. Dat is pas echt vrijheid.

    1. FinancElle

      Hi Nicole, dat klopt! Dat zou je bijvoorbeeld aan verhuur denken? Dat ben ik eerlijk gezegd toch echt niet van plan, maar je weet het nooit natuurlijk

  3. Richard

    Je kan je huis ook drie maanden later afbetalen, koop nu wat aandelen nu ze laag zijn en begin over 3 maanden weer met aflossen.

    1. FinancElle

      Hi Richard, het zou dan niet 3 maanden later zijn, maar meteen weer een kalenderjaar later omdat we geen boete willen betalen. Nog steeds geen heel groot verschil, maar toch iets om rekening mee te houden.

  4. M

    Same here, maar ik heb nog een hypotheek van 21000 en 1,38% rente. Over een paar jaar hypotheekvrij dus ik los niet meer extra af. Ik zou 5% extra aflossen en 5% extra aandelen inkopen.

    1. FinancElle

      Wow, dat is echt een lage hypotheek. En dat is dus ook de reden waarom we nu nog telkens denken: nee we lossen nog wel even die 10% per jaar af. Als we écht een lage hypotheek hebben, kunnen we altijd nog even een jaartje pauze nemen 😉

      1. M

        Daar heb je wel gelijk in. Als ik extra aflos bereken ik altijd hoeveel voordeel ik erbij heb als ik die rente niet betaal. Het scheelt echt te weinig om dat als nog te doen. Als ik nu goedkope aandelen inkoop kunnen ze nog ruim 37 jaar renderen dus dat levert waarschijnlijk meer rendement op dan dat.

  5. Nancy

    Hoi Elle, wij zitten ook te twijfelen, maar met een andere reden. Onze hypotheekrente is 2,45 en staat voor nu nog 25 jaar vast. We kunnen onbeperkt aflossen en hebben nog een hypotheek van 90.000. Nu willen we nog 1x verhuizen. We mogen dan tegen deze rente, het restbedrag weer meenemen. Als we alles aflossen binnen 3,5 jaar moeten we straks miss bijlenen tegen een hoge rente. Daarom twijfelen wij wat wijsheid is. Aflossen of beleggen. Mijn antwoord op je vraag: ik zou even afwachten wat de economie volgend jaar doet. Miss zou ik wel 50-50 aflossen en beleggen, voor 1 jaar. Groetjes Nancy

    1. FinancElle

      Hi Nancy, lekker laag hoor! Zelf beleg ik alleen voor de lange termijn 10-15 jaar+. Dus beleggen om een huis te kopen, vind ik zelf niet zo’n goed idee. Dan zou sparen een betere optie zijn? Hebben jullie al een huis op het oog?

      Wij gaan eens even kijken wat 2023 ons gaat brengen 🙂

  6. Sjors

    Je vergeet 1 van de belangrijkste lessen: je kan de markt niet timen. ‘de aandelen staan vrij laag’ zou geen argument moeten zijn. De huizenmarkt zou ook nog in kunnen storten trouwens. Als je vasthoudt aan je strategie, dan kan je elk jaar absoluut gezien minder extra aflossen en wat je dan meer overhoudt kan je ook beleggen. Je investeringen verschuiven dan steeds meer van huis naar beleggingen.

    1. FinancElle

      Hi Sjors, een heel goed punt. De aandelen staan vrij laag is eigenlijk niet correct, vandaar ook mijn toevoeging: in ieder geval op het niveau van 1,5 jaar geleden. Maar het kan nog alle kanten op. En daarom is die beleggingsstrategie dus zo belangrijk. Geen gekke sprongen maken! We houden nog even vast aan ons oorspronkelijke plan 🙂

  7. Kaspar

    Keuze tussen zekerheid (aflossen) of een risico nemen (beleggen). Je hebt oorspronkelijk gekozen voor zekerheid, daar zou ik dan ook bij blijven. Beleggen blijft altijd een risico, ook al lijkt het risico nu laag. Je weet nooit waar het heen gaat. Dus blijf bij de gemaakte keuze voor zekerheid en dus eerst aflossen! Zou ik althans doen… Scheelt dat ik de keuze niet hoef te maken. Met alle prijsstijgingen hou ik inmiddels geen geld meer over voor aflossen óf beleggen…. Dus dat wordt voorlopig nog 50-60 uur in de week werken waarschijnlijk om simpelweg de lasten te kunnen betalen (plus vakantie, dat is een keuze om daar niet te veel op te bezuinigen). En ondertussen steeds maar weer aanhoren dat ik met mijn inkomen dan wel boven mijn stand moet leven… Zeg zelf altijd dat je je niks aan moet trekken van wat anderen zeggen (zeker niet anoniem online), maar het blijft toch frustrerend…

    1. FinancElle

      Hi Kaspar, dus jij zegt: eens een plan, altijd een plan? Niet meer wijzigen. Er zit waarschijnlijk een kern van waarheid in. Safety first. En wij zijn zeker bevoorrecht dat we hier überhaupt nog over na mogen denken, daar ben ik me van bewust!

      1. Kaspar

        Dat is niet helemaal wat ik zeg/bedoel… Maar wel dat je ooit een bewuste keuze gemaakt hebt en daar niet zomaar vanaf moet stappen als de wind even anders blaast. Bij wijze van spreken. De reden waarom je ooit voor veilig koos is niet veranderd, dus dat beleggen nu kansen biedt zou in mijn ogen geen reden zijn om van strategie te wijzigen. Verandert hetgeen dat ooit (mede) de reden was waarom je voor veilig koos, dan kan het plan wel wijzigen… (zeg een grote financiële meevaller of een zekerheid dat kinderen financieel goed zitten tot minimaal na een eventuele studie , of…).

  8. mark

    Ik mis een argument wat denk ik wel belangrijk is, als je aflost betaal je daarna minder voor je hypotheek dat verschil kan je dan maandelijks beleggen.
    of denk ik dan te simpel?
    vergeet ook de wet hillen niet misschien is de belasting aftrek winst of juist niet met 1,34%
    ik wilde graag van mijn hypotheek af en dus van de druk en last van een lening
    geen hypotheek geeft rust en das erg lekker!
    leuk dat je er weer bent overigens, was even rustig
    Mvg mark

    1. FinancElle

      Hi Mark,

      Dat klopt zeker, maandlasten gaan omlaag dus meer over om te beleggen. Maar dat verschil is natuurlijk minder groot dan niet aflossen en nu meer beleggen.

      Eerlijk gezegd hebben de belastingregels (wet Hillen) geen impact op onze keuze. Dat heeft allemaal zo weinig effect. Wat de doorslag geeft om te blijven aflossen is inderdaad de gedachte hypotheekvrij te zijn! Jij bent dat al, dus je weet hoe het voelt..

  9. Robert

    Hi Elle,

    Als ik jullie was zou ik gewoon doorgaan met aflossen. Al levert het qua rendement misschien in eerste instantie minder op. Een hypotheekvrij huis is gewoon lekker. Bovendien moet je maar afvragen of aandelen gaan renderen de komende tijd. Op dit ziet het er nog niet naar uit.
    Aflossen of beleggen hangt ook af van de levensfase waarin je zit. Jullie zijn nog jong en kunnen nog veel opbouwen. Als je wat ouder bent, heb je daar minder tijd voor en zijn andere dingen misschien belangrijker zoals vrije tijd en consumeren van geld.

  10. Michael

    Het aflossen is een ‘zeker’ en tastbaar doel, wie weet wat na 10 jaar de hypotheekrente is. Ikzelf heb dit als stip op de horizon gezet, met behulp van een excel sheet weet ik of ik op koers ben. Niet zozeer altijd een vast bedrag dat ik extra inleg naast het vaste maandbedrag maar wel op planning blijf om op einde rentevaste periode van eveneens 10 jaar klaar te zijn. Nu lig ik nog voor op de planning voor de resterende 4,5 jaar voor het deel aan annuïtaire hypotheek. Bij mijn spaarhypotheek spek ik jaarlijks het spaartegoed en los niet extra af en wacht op het hefboom effect voor de resterende 15 jaar.

    Daarnaast per maand een vast bedrag (of wat er resteert) beleggen en spreiden over de tijd. Het is geen gegeven wat de belegging doet, wie weet dalen de aandelen nog verder (en wat zou je dan doen, nog meer aandelen kopen?). Het proberen te timen pakte in sommige gevallen anders uit bij mij persoonlijk dan verwacht, en een vaste bijdrage aan VWRL of soortgelijk per maand doet mij goed (waar ik wel bij een lagere koers, wel geneigd ben iets meer in te leggen dan bij toen de koers hoger stond met geld dat ik uiteraard kon missen).

    Dus lekker doorgaan met aflossen en volg je plan, al is het maar voor het onbetaalbare gevoel van financiële vrijheid. Ben benieuwd naar je keuze.

    1. FinancElle

      Dank voor je uiteenzetting Michael! Wat wel een belangrijk uitgangspunt is: ik ben ondernemer en heb dus geen vast inkomen. Dus ‘vaste’ bedragen zijn hier niet van toepassing. Wat we nu doen is gewoon ervoor zorgen dat we elk jaar 10% extra aflossen en wat er over blijft beleggen we.

      Dat we binnen 10 jaar willen aflossen is een feit. Maar dan zou betekenen dat we ook een keer één of twee jaar wat minder dan 10% kunnen aflossen (zoals jij misschien ook doet?). En dan blijft er meer over om te beleggen.

      Voor 2022 gaan we gewoon nog voor die 10%. Volgend jaar zien we wel weer, maar ons kennende gaan we er ook dan weer gewoon voor (ervan uitgaande dat mijn inkomen voldoende is).

  11. Danny

    De hypotheekrente die je nu betaald is erg laag en geeft voor een zeer lange tijd zekerheid van een lage last.
    Beleggen is altijd onderhevig aan koersdalingen en stijgingen. Echter op lange termijn renderen aandelen goed.
    Van belang is wel dat je voor jou de juiste keuze maakt waarin je belegt. Voor de meeste mensen is een wereldwijde of SP500 ETF een goede keuze. Lage kosten, zeer breed gespreid. geld kwijt raken zal dus niet gebeuren. Wel kan het minder waard worden.

    Beleggen doe je voor een lange termijn. Liefst minimaal 10 jaar.

    Een mooie filmpje die je op internet kan vinden is over “bob the worste investor”. Bob is een fictieve persoon die eind jaren 70 in de vorige eeuw geld inlegt op het hoogte punt van de beurs. Daarna crasht de beurs. Bob is echter zo verstandig om niks te verkopen. Zo maakt Bob de crashes van 1987, azie crisis, dotcom crash en de kredietcrisis mee. Aan het eind levert hem dat meer dan een miljoen dollar op. En hij heeft al die jaren als jan modaal ingelegd in een algemene index.

    Ik zelf heb ooit in het verleden 1 keer wat afgelost op mijn hypotheek. Dit doe ik niet meer, ondanks de hoge hypotheekrente van 4,6% (die loopt tot 2027). Al het geld wat ik overhou beleg ik. Hiermee hoop ik eerder met pensioen te kunnen gaan.
    Ik ben nog niet helemaal zeker of ik dan echt stop of een beetje parttime ga werken.

    Wel realiseer ik mij dat voordat ik dit doe, ik goed kijk of ik alles voor elkaar heb. Het mag niet zo zijn dat als ik net met pensioen ga (of tijdens mijn pensioen) en er een beurscrash komt waardoor mijn vermogen met 50% daalt ik weer aan de bak moet gaan.

    Voor jou is het belangrijkste dat je moet doen waar je je goed bij voelt. Mogelijk is gedeeltelijk aflossen en gedeeltelijk beleggen een goede keuze voor je.

  12. Danny

    Ik ben nog wat vergeten. Als je geld wat je over hebt gebruikt om je hypotheek af te lossen, dan wordt het erg moeilijk om weer aanspraak te kunnen doen op dit geld als je het nodig hebt.
    Heb je dit geld belegt (of gespaard), dan kan je ter aller tijden dit geld opnemen en gebruiken.

    Daarnaast heeft tijd en inflatie ook een voordeel. Stel dat je een hypotheek hebt afgesloten van 4 ton. Na circa 20 tot 25 jaar is bijna alles 2 keer zo duur geworden. Je hypotheek schuld is daarentegen nog steeds 4 ton. Echter naar maatstaven na 20 tot 25 jaar later is dit dan gelijk met 2 ton.

  13. Laura

    Heb je ook al gedacht over een middenweg? Nu gebruik je 10% van je oorspronkelijke hypotheekschuld elk jaar geheel om de hypotheek af te lossen. Hoe zou je je voelen bij 5% aan extra aflossingen en de andere 5% in aandelen? Dan heb je een beetje van beide. Ik snap overigens de voorkeur voor de hypotheek aflossen wel, als je huis is afgelost heb je zulke lage kosten per maand dat je veel vrijheid hebt in hoe je je tijd besteedt, omdat een hoog inkomen dan niet meer nodig is om te overleven.

    Iets anders om mee te nemen is hoe realistisch je denkt dat de plannen zijn om het eigen huis in box 3 te plaatsen. Dat wordt wel eens als optie genoemd. Persoonlijk denk ik dat het niet op korte termijn gaat gebeuren. Maar als je denkt dat dat er wel aan zit te komen, is dat ook iets om mee te nemen. Aflossen wordt in die situatie minder gunstig.