De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt in 2020 flink aangepast. In dit geval gunstig: de afsluitkosten gaan omlaag en de kostengrens gaat omhoog!
Dit betekent dat het sneller voordelig wordt om een hypotheek met NHG af te sluiten. Hoelang het precies duurt voordat je kosten gaat besparen met NHG? Dat zie je in het rekenvoorbeeld hieronder.
NHG-premie omlaag
De NHG-premie (officieel borgtochtprovisie) is het eenmalige bedrag dat je moet betalen bij het afsluiten van een hypotheek met NHG.
Deze kosten worden verlaagd van 0,9% van de hypotheeksom in 2019 naar 0,7% van de hypotheeksom in 2020.
NHG-kostengrens omhoog
Je kunt een hypotheek met NHG alleen afsluiten als de koopsom van je woning niet hoger is dan de zogenaamde kostengrens of NHG-grens. Let op: het gaat dus om de koopsom van de woning en niet om de hoogte van jouw hypotheek.
In 2019 was de NHG-kostengrens €290.000 en deze gaat vanaf 1 januari 2020 omhoog naar €310.000.
Eventueel kan de kostengrens maximaal 6% hoger zijn in verband met energiebesparende maatregelen aan het huis, de kostengrens wordt dan maximaal €328.600.
Voordelen NHG
Als je een hypotheek met NHG afsluit, betaal je daarvoor een premie ter hoogte van 0,7% van de koopsom (bedrag 2020).
Daartegenover staat dat:
- Je vaak een lagere hypotheekrente hebt (wanneer precies? Dat lees je hieronder)
- Je in sommige situaties verzekerd bent voor het bedrag van de restschuld (bijvoorbeeld als je je huis moet verkopen door echtscheiding, overlijden of werkeloosheid). Dit is een voordeel als je huis onder water staat.
De NHG-premie is fiscaal aftrekbaar.
Wanneer is de hypotheekrente lager?
Hypotheekverstrekkers geven een lagere hypotheekrente als je een hypotheek met NHG afsluit. Ik heb de NHG-hypotheekrenten van een aantal hypotheekverstrekkers vergeleken met de hypotheekrenten zonder NHG.
De NHG-renten vergelijk ik met rentestanden bij verschillende LTVs. LTV staat voor loan to value en dit is de hoogte van je hypotheek in verhouding tot je woningwaarde.
Bijvoorbeeld: je hypotheek is €270.000 en de waarde van je huis €300.000. Je LTV is dan 90%.
In mijn andere blog lees je meer over LTV en hoe je jouw hypotheekrente kunt verlagen door een lagere LTV?
Over het algemeen gesproken is:
- De NHG-rente tot 0,45% lager indien de LTV 85% of hoger is
- De NHG-rente tot 0,05% lager indien de LTV 65% of lager is
Rekenvoorbeeld
Bij de meeste banken is de NHG-hypotheekrente 0,4% lager dan de hypotheekrente zonder NHG bij een LTV van 100%. Daar ben ik vanuit gegaan in de onderstaande berekening.
Check altijd de specifieke voorwaarden van jouw bank met betrekking tot de LTV en welke rentestanden gelden (hangt samen met de datum van het afsluiten van je hypotheek).
Op basis van bovenstaande berekening kun je de conclusie trekken dat het bij een NHG-hypotheek in 2020 tot 2 jaar duurt om een kostenbesparing door een lagere NHG-hypotheekrente te bereiken.
Let op dat de maximale hypotheekrenteaftrek de komende jaren wordt afgebouwd. Hierdoor zal het iets langer duren dan 1,78 jaar indien je in de hoogste belastingschijf valt.
Conclusie
Als je in 2020 een hypotheek met NHG afsluit zal het ongeveer 1,8 jaar (maximaal 2 jaar) duren voordat je kosten gaat besparen door de lagere rente.
Dat betekent dat je het huis minimaal 2 jaar moet aanhouden om voordeel te behalen maar ook dat je niet binnen 2 jaar onder de 65% LTV moet komen.
Als je namelijk na 1 jaar tóch al op de 65% LTV zit, dan heb je al recht op de lagere rente. Het voordeel is dan nog wel de bescherming bij de restschuld, maar de kans is erg klein dat er een restschuld overblijft als je hypotheek al onder de 65% LTV is.
Je kunt een lagere LTV onder andere bereiken door extra aflossen. In deze blog lees je meer over de voor- en nadelen daarvan.
