De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft de hypotheekverstrekker de garantie dat jouw hypotheekschuld wordt terugbetaald als jij dit zelf niet meer kunt, bijvoorbeeld door een echtscheiding of het overlijden van je partner. Aangezien dit voor de hypotheekverstrekker meer zekerheid geeft, krijg jij in ruil daarvoor een lagere hypotheekrente (een groot voordeel).

Niet iedereen kan NHG nemen, er zijn voorwaarden aan verbonden. Daarnaast zijn er kosten en de vraag is of deze opwegen tegen de lagere hypotheekrente, dat lees je hieronder!

Let op: in 2020 zijn de voorwaarden van de NHG aangepast (hogere kostengrens en lagere premie). In deze blog check je de nieuwe voorwaarden voor NHG en hoe lang het duurt voordat een hypotheek met NHG een kostenbesparing oplevert.

Voorwaarden 2019

De stichting achter NHG is Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Zij hebben de volgende voorwaarden gesteld om een NHG te kunnen afsluiten bij je hypotheek:

• een maximale hypotheek (en koopsom) van €290.000 (100% van de marktwaarde van de woning)
• indien sprake is van energiebesparende maatregelen: een maximale hypotheek van €307.500 (106% van de marktwaarde)
• een gecertificeerd taxatierapport is nodig
• bij nieuwbouwhuis: waarborgcertificaat is nodig door een instelling met keurmerk

Overlijdensrisicoverzekering

Het hebben van een overlijdensrisicoverzekering is per 1 januari 2018 niet meer nodig voor NHG! Sommige hypotheekverstrekkers kunnen dit nog wel eisen en het kan eventueel raadzaam zijn.

Oversluiten

NHG is ook mogelijk bij het oversluiten van een hypotheek. 

Voordelen NHG

Zoals je hierboven hebt kunnen lezen, is het grootste voordeel van NHG een lagere hypotheekrente. Daarnaast kan bij verkoop van je woning (met verlies) onder voorwaarden je restschuld worden kwijtgescholden. De verkoop van het huis moest dan onvermijdbaar zijn geweest, bijvoorbeeld door een echtscheiding, werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden van de partner.

Een laatste voordeel is: de kosten voor NHG zijn eenmanlig fiscaal aftrekbaar.

Let op: alleen de restschuld wordt kwijtgescholden, als je woning met verlies verkoopt.

Nadelen NHG

Zoals hierboven beschreven, is het nemen van een NHG lang niet altijd mogelijk door de strenge voorwaarden. Met name de grens van het hypotheekbedrag van €290.000 zal voor veer mensen lastig zijn.

Daarnaast zijn er kosten verbonden aan het afsluiten. Zijn deze kosten het waard? Dat reken ik hieronder voor je uit!

Kosten

Je betaalt een percentage van je hypotheekbedrag voor NHG. In 2019 is dit 0,9%.

Door het afnemen van NHG, is je hypotheekrente lager. Wanneer is dit nu voordelig?

Op internet wordt gesproken van een rentevoordeel van 0,7% door het afnemen van NHG. Ik heb zelf het rentevoordeel gecheckt bij Rabobank en ABN AMRO (de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland) en daar is het grootste verschil 0,45%. (bij ABN AMRO met een zogenaamd LTV (Loan to Value) van hoger dan 85%).

Rekenvoorbeeld 

Als je een huis koopt met 100% hypotheek van €290.000, zijn de kosten van NHG €2.610 (0,9% van €290.000). Deze kosten zijn aftrekbaar tegen maximaal 49% in 2019 (46% in 2020). Door de NHG is je hypotheekrente 0,45% lager (jij betaalt 0,45% minder rente). Het duurt ongeveer 2 tot 2,5 jaar om het bedrag terug te verdienen.

Houd jij je huis 2,5 jaar of langer, verdient NHG zichzelf terug, als je loan to value niet laag is.

Lagere loan to value

In het geval dat je een lagere LTV (loan to value) hebt, zal het verschil tussen de hypotheekrente met en zonder NHG kleiner worden.

Bij de Rabobank krijg je geen lagere hypotheekrente als je LTV 67,5% of lager is en bij ABN AMRO krijg je 0,05% als je LTV 65% of lager is.