Overbieden en de gevolgen voor je hypotheek

overbieden huis met tuin

Overbieden op een koophuis is de norm deze dagen. En dan hebben we het niet over €1.000 overbieden, nee, 10 duizenden euro’s is helemaal niet gek! Maar goed, laten we ervan uitgaan dat jij de gelukkige bent: je hebt het huis! Yes! Wat voor impact heeft dat overbieden nu op je maximale hypotheek?

Lees vooral door als jij in de koopfase zit – het is handig om je financiële situatie te bekijken voordat je een bod uitbrengt!

Wat is overbieden?

Meestal staat een huis te koop voor een bepaalde vraagprijs. Het staat jou vervolgens vrij om te bieden wat je maar wil. Als jij een bod uitbrengt bóven de vraagprijs, wordt dat overbieden genoemd.

Momenteel is de huizenmarkt in een fase dat je vaak wel ‘moet’ overbieden om een huis te kunnen kopen.

Maximale hypotheek = 100% taxatiewaarde

Nu komt het eventuele probleem: je kunt maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning lenen. Vooral als je veel boven de vraagprijs biedt, kan de taxatiewaarde láger uitvallen dan jouw koopprijs.

Dit heeft als gevolg dat je niet de gehele koopprijs kunt lenen en meer eigen geld nodig hebt voor het kopen van dat huis. Als je daar niet op bent voorbereid en de financiering niet rond krijgt, loop je het huis alsnog mis.

In deze blog van bijBouwe lees je meer over het voorbereiden op bieden en onderhandelen over de koopprijs. 

Taxatiewaarde

De taxatiewaarde wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. In principe zou de taxatiewaarde de marktwaarde moeten zijn. De marktwaarde is ‘de prijs in een concurrerende markt’.

Je zou dus kunnen zeggen dat bij een ‘normale’ verkoop, de taxatiewaarde gelijk moet zijn aan de koopprijs. Vaak ligt deze ook heel dicht in de buurt, maar het kan ook weleens wat lager (of hoger) uitvallen. In het geval van een lagere taxatiewaarde heb je meer eigen geld nodig.

Aangezien je voor dit verschil in principe geen hypotheek kunt afsluiten, moet je eigen geld inbrengen. Het is goed hier rekening mee te houden voordat je een bod uitbrengt.

Verbouwing

Ben je van plan je nieuwe woning te gaan verbouwen? Dan kan dit een positieve invloed hebben op de taxatiewaarde van je woning. Hiervoor lever je een verbouwplan aan, waarmee de taxateur in kan schatten hoeveel de waarde van de woning gaat stijgen door jouw geklus.

Let wel op dat het geld dat je erin stopt, zelden 1-op-1 bijdraagt aan een hogere taxatiewaarde. Doorgaans wordt rond de 65-70% van de verbouwkosten doorgerekend als woningwaarde.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Als je een woning gaat kopen, kun je eigen geld nodig hebben voor verschillende dingen:

  • een lagere taxatiewaarde dan de koopprijs (hierboven beschreven)

  • de kosten koper (kosten rondom de koop & financiering van de woning, zoals de overdrachtsbelasting, een hypotheekadviseur en notaris)

  • meubels / inboedel

  • kopen (of verbouwen) boven je maximale hypotheek 

Kosten koper

De situatie van kosten koper is op iedereen van toepassing. Afhankelijk van het feit of je overdrachtsbelasting verschuldigd bent, ligt dit bedrag rond de 3 tot 6% van de koopprijs.

Vanaf 1 januari 2021 geldt er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting (OVB) voor starters en doorstromers op de woningmarkt. Je moet ten tijde van de aankoop tussen de 18 en 35 jaar zijn en de koopprijs moet lager dan 400.000 zijn.

In overige gevallen bij de aankoop van een eigen woning is de overdrachtsbelasting 2% van de koopprijs.

Lagere taxatiewaarde

Voor het geval van een lagere taxatiewaarde zou ik rekening houden met 3% van de uiteindelijke koopprijs. Dit kan natuurlijk hoger of lager liggen, maar het is een uitgangspunt.

In totaal kom je dan voor de kosten koper en lagere taxatiewaarde uit op ongeveer 6% (met vrijstelling OVB) of 8% (zonder vrijstelling OVB). Het is verstandig dit bedrag beschikbaar te hebben voordat je een bod uitbrengt op een huis.

eigen geld nodig kopen huis tabel

Je hebt dus eigenlijk altijd wel minimaal €12.000 eigen geld nodig voor het kopen van een huis. Voor de gemiddelde koopprijs van €370.000 heb je als inschatting iets meer dan €22.000 aan spaargeld nodig. 

Doorstromers

Als doorstromer op de woningmarkt heb je in de huidige markt vaak overwaarde op je huidige woning. Hierdoor is er niet snel sprake van benodigd eigen geld voor een verschil tussen de taxatiewaarde en koopprijs.

De kosten koper kun je eventueel ook financieren uit de overwaarde, maar dan is de bijleenregeling van toepassing. Je krijgt dan geen hypotheekrenteaftrek over dat gedeelte. Zelf zou ik daar liever eigen geld voor gebruiken.

Heb jij overboden?

Wij hebben ons huis in november 2019 gekocht en een heel klein beetje overboden. Meer voor de vorm, we wilden het huis écht heel graag hebben. Dat zou in het huidige markt ondenkbaar zijn (en het is pas 1,5 jaar geleden!). 

Heb jij overboden? Of loop je al vooraf tegen problemen aan vanwege het benodigde eigen geld? Deel het in de comments!

Ik ben fan van mijn hypotheekverstrekker bijBouwe! Daarom ben ik een samenwerking met ze aangegaan. Deze blog heb ik geschreven in samenwerking met bijBouwe. De tekst is geheel van mij.

Leave a Reply to Ivi Cancel reply

This Post Has 5 Comments

  1. Ivi

    Wij gaan volgende week verhuizen naar ons droomhuis. Wij hoorden via via dat de bewoners uit elkaar waren en dat het huis in de verkoop zou komen. Wij hebben een briefje in de bus gedaan om aan te geven dat wij evt belangstelling hadden. De verkoper heeft ons uitgenodigd en wij zijn er met hem uitgekomen, zonder makelaar. Wij wisten al wel wat wij konden bieden op een huis en op huispedia zagen wij wat de waarde ongeveer zou zijn. De woning is daarna getaxeerd, 10.000€ meer dan onze koopsom.
    Wij zijn doorstromers en hebben de ovb wel in de hypotheek meegenomen zodat we het huis nu naar onze smaak kunnen maken/inrichten.

    1. FinancElle

      Wat een gaaf verhaal! Gefeliciteerd!

      Wij hadden inderdaad ook via via gehoord over (nu) ons huis. Dus nog voordat het op Funda kwam gekocht. Er was al wel een makelaar bij betrokken.

      Geniet ervan!

  2. Laura

    Ik heb onderboden, op advies van mijn makelaar. Uiteindelijk heb ik de woning voor 5k onder de vraagprijs gekregen. De taxatie (zonder verbouwing) kwam uit op de vraagprijs. Voor mij was de taxatie na verbouwing leidend, inderdaad kon niet de hele verbouwing mee worden gefinancierd. Ik heb het huis begin dit jaar gekocht in de Randstad, en ik was blij verrast dat het zonder overbieden is gelukt.

    Omdat ik ging verbouwen had ik alsnog best wat eigen geld nodig, dat had ik natuurlijk wel zelf in de hand. Ten opzichte van de koopsom heb ik 5.7% bijgelegd voor aankoopkosten (makelaar, notaris etc), eigen bijdrage bouwdepot en verbouwingskosten buiten het bouwdepot om. Gelukkig hoefde ik geen overdrachtsbelasting te betalen, dat gaf ruimte voor de verbouwing.

    1. FinancElle

      Hi Laura, wat ontzettend leuk om eens een heel ander verhaal te horen. Heb je enig idee waarom het bij dit huis wél lukte? Moest er veel aan gebeuren?

  3. Laura

    Ik denk dat het een combinatie was van dat er inderdaad wat moest gebeuren, en van onaantrekkelijke foto’s op Funda.

    Er zat een wat ongelukkige kleur op de muren, waar de woning een wat oude en kleine uitstraling van kreeg. De eerste keer dat ik de woning op Funda zag, had ik hem daarom ook overgeslagen. Maar hij lag op een voor mij ideale locatie, dus ik ben toch gaan kijken en toen viel het eigenlijk erg mee. Het advies van mijn makelaar, die goed door de veelal cosmetische zaken heen kon kijken, hielp hierbij een hoop. Hij kon ook een goede inschatting geven van de kosten om de woning te moderniseren, en hoeveel spaargeld ik daarvoor nodig zou hebben. Met zijn deskundige advies durfde ik het wel aan.

    Dat de vraagprijs net onder de NHG grens lag, zal misschien ook mee hebben gespeeld. Met een verbouwing kom je dan al snel niet meer in aanmerking voor een NHG hypotheek (tenzij je genoeg spaargeld hebt voor de verbouwing), en dat kan afschrikken. Voor mij was dat geen bezwaar.

    En, het was vast ook een beetje geluk hebben :).