Bij het afsluiten van een hypotheek kun je kiezen voor een rentevaste periode van bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar.
Het grootste voordeel van een langere rentevaste periode is dat je weet waar je de komende jaren aan toe bent: zekerheid dus. Een ander voordeel (of nadeel?) van een rentevaste periode van 10 jaar of langer is dat je een hogere hypotheek aankunt.
De grootste nadelen? Na de rentevaste periode valt je rente vrij en dan kunnen je maandlasten enorm omhoog gaan. Daarnaast geldt dat je rente hoger is als je een langere rentevaste periode kiest.
Welke rentevaste periode is nu verstandig in jouw geval? Dat lees je hieronder.
Keuzes lengte rentevaste periode
Afhankelijk van de hypotheekverstrekker, heb je de keuze uit verschillende rentevaste periodes. De meeste hypotheekverstrekkers bieden in elk geval 1, 5, 10, 15, 20 en 30 jaar aan.
Mijn favoriete hypotheekverstrekker (bijBouwe) biedt 1, 5, 7, 10, 15, 20 en 30 jaar aan.
In mijn andere blog lees je waarom bijBouwe mijn favoriete hypotheekverstrekker is.
Voor- en nadelen van een lange rentevaste periode
De voordelen van een lange rentevaste periode? Met name zekerheid. Tijdens de rentevaste periode weet je waar je aan toe bent want je maandlasten staan vast. Hier kleeft ook meteen een groot nadeel aan: ná de rentevaste periode kunnen je maandlasten ineens enorm omhoog gaan. Je vindt hieronder een rekenvoorbeeld van de impact daarvan (onder nadeel 1).
Daarnaast geldt dat je vanaf een rentevaste periode van 10 jaar een stuk meer kunt lenen. De vraag is of dit een voordeel of nadeel is. Zeker als je maandlasten na die 10 jaar ineens omhoog gaan.
Wat zeker een nadeel is: hoe langer je rentevaste periode, hoe hoger je hypotheekrente. Is dit het dan nog waard? Dat is moeilijk te voorspellen, maar op basis van het rekenvoorbeeld onder nadeel 2 kun je een inschatting maken.
Voordeel 1: zekerheid
Aangezien de hypotheekrente momenteel historisch laag is, kiezen veel mensen voor een langere rentevaste periode, bijvoorbeeld 20 jaar. De rente kan immers bijna niet meer lager worden en het biedt veel zekerheid. Je weet precies wat je de komende 20 jaar gaat betalen.
Dit is wat mij betreft het grootste voordeel van een langere rentevaste periode. Vooral als je weet dat je de komende 20 jaar in hetzelfde huis blijft wonen (en bijvoorbeeld niet van plan bent om naar het buitenland te verhuizen). Verhuis je binnen Nederland? Let dan op of en hoe je de hypotheek mee kan nemen naar je nieuwe woning via een meeneemregeling.
Voordeel 2 (of nadeel?): hogere maximale hypotheek
Indien je een rentevaste periode van 10 jaar of langer neemt, mag je hypotheekverstrekker de hoogte van je maximale hypotheek berekenen op basis van de daadwerkelijke rente in plaats van de toetsrente.
Momenteel is de toetsrente (een stuk) hoger dan de daadwerkelijke rente bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer. Je kan dus veel meer lenen als de hypotheek berekend wordt op basis van de daadwerkelijke rente. Aangezien de rente (en dus je maandlasten) bij langere rentevast periodes hoger worden, kun je het meeste lenen bij 10 jaar rentevast.
Je kunt je afvragen of dit een voordeel of nadeel is. Niet alleen omdat het misschien geen goed idee is om een tophypotheek te nemen, er bestaat ook een grote kans is dat de maandlasten na de rentevaste periode waanzinnig omhoog gaan. Kun je dat dan nog wel betalen? Zie het rekenvoorbeeld hieronder bij nadeel 1.
Nadeel 1: een rentesprong na de rentevaste periode
Tijdens de rentevaste periode heb je zekerheid. Je weet precies hoeveel je per maand moet betalen. Maar als de rente vrijvalt, kunnen je maandlasten ineens enorm stijgen. Dit is vooral een groot risico bij de rentevaste periode van 10 jaar, omdat je maximale hypotheek hier het hoogst is (terwijl je dat misschien maar net kunt betalen) en je nog minder hebt afgelost.
Rekenvoorbeeld wijziging maandlasten einde rentevaste periode
Hieronder vind je een rekenvoorbeeld van de bruto maandlasten als je rente na 10 jaar vrijvalt (ook wel de renteherzieningsdatum genoemd). Het lijkt misschien raar dat de rente weer ooit zo hoog kan komen te staan, maar nog niet zo lang geleden (rond 2009) stond de hypotheekrente rond de 6%.
De bovenstaande bedragen zijn bruto. Ik heb geen rekening gehouden met de hypotheekrenteaftrek. Hierdoor zouden de verschillen tot 46% kleiner kunnen uitvallen (in 2020).
Met extra aflossen kun je een enorme stijging voorkomen of beperken.
Nadeel 2: hogere rente
Een ander nadeel van een lange rentevaste periode is dat je rente hoger is. Bijvoorbeeld:
- Rentevaste periode 1 jaar: 1,45%
- Rentevaste periode 10 jaar: 1,75%
- Rentevaste periode 20 jaar: 2,24%
- Rentevaste periode 30 jaar: 2,50%
Dit zijn de rentepercentages van bijBouwe bij 100% LTV op 25 juni 2020.
Het verschil tussen 1 jaar en 30 jaar rentevast is dus iets meer dan 1%. Nu lijkt dit niet veel, maar op de gehele looptijd van 30 jaar kan dit honderden of zelfs duizenden euro’s schelen. De rente moet dus flink omhoog gaan na de rentevaste periode, wil een lange rentevaste periode voordelig zijn. Zie het rekenvoorbeeld hieronder.
Rekenvoorbeeld rente na rentevaste periode
Bij een annuïteitenhypotheek met een rentevaste periode van 30 jaar betaal je over de gehele looptijd ongeveer €121.137 aan rente (bruto). Hiervan betaal je de eerste 10 jaar ongeveer €63.184. Bij een rentevaste periode van 10 jaar betaal je in de eerste 10 jaar ongeveer €45.501.
Om in de resterende 20 jaar meer rente te betalen dan bij een rentevaste periode van 30 jaar, moet de rente 3,35% of hoger zijn.
De vraag is: hoe groot acht jij het risico dat de rente over de resterende 20 jaar (gemiddeld) 3,35% of hoger is?
Let op: bij andere hypotheekverstrekkers kan het verschil in percentages tussen de rentevaste periodes groter zijn, waardoor het sneller nadeliger wordt om een langere rentevaste periode te nemen.
Wat heb ik zelf gekozen?
Zelf heb ik een hypotheek met een looptijd van 30 jaar en een rentevaste periode van 10 jaar.
Waarom? Ik ben van plan om mijn hypotheek binnen 10 jaar af te lossen. Lukt dit niet? Dan heb ik in ieder geval al zoveel afgelost dat het vrijvallen van de rente niet zoveel impact zal hebben dat ik de maandlasten niet meer kan dragen.
En jij?
Ik ben fan van mijn hypotheekverstrekker bijBouwe! Daarom ben ik een samenwerking met ze aangegaan. Deze blog heb ik geschreven in samenwerking met bijBouwe. De tekst is geheel van mij.
Ik heb zelf hele goede ervaringen met Florius. Ze zijn super flexibel. Je kan veel aanpassingen (bv. verkorting looptijd) zelf regelen met Florius. Ook mag je altijd onbeperkt aflossen met eigen geld.
Ik heb zelf de looptijd verkort tot aan het einde van de rentevaste periode van 10 jaar. Doordat ik een bankspaarhypotheek hebt is op dat moment de lening ook helemaal bij elkaar gespaard en wordt de hypotheek afgelost. Na 10 jaar is ons huis hypotheek vrij. Een fijn vooruitzicht.
Als ik doorreken wat we uiteindelijk aan rente betaald hebben is dat door het sparen, het jaarlijks bijstorten op de bankspaarrekening en de HRA is dit een zeer voordelige constructie gebleken.
Klinkt goed. Jullie hebben dus nog een hypotheek vanuit het oude regime (bankspaar met hypotheekrenteaftrek)? Dat zou betekenen dat jullie bijna hypotheekvrij zijn! Dat moet ontzettend goed voelen.
Ik ben persoonlijk wel fan van het opdelen van de hypotheek in verschillende renteperiodes; bijvoorbeeld 20% 1 jaar, 40% 10 jaar en 40% 20 jaar. Zo betaal je gemiddeld maar een klein beetje meer dan alleen 10 jaar vast en kan je er van profiteren mocht de rente nog verder zakken. Mocht de rente opeens flink stijgen, dan is een eventuele aflossing van een hypotheekdeel nog te behappen. Als je niets tussentijds hebt afgelost en je hele hypotheek wordt na 10 jaar aanzienlijk duurder, dan kan dat voor sommige mensen een probleem zijn.
Hallo Bart,
Hier heb ik me nog nooit gedetailleerd in verdiept, maar als je één hypotheekdeel ineens wil aflossen betaal je boeterente zou ik aannemen? Het klinkt voor mij persoonlijk als een ingewikkelde constructie waarmee je uiteindelijk niet veel bespaard (of zelfs duurder uit bent). Maar dat zal waarschijnlijk van de precies situatie en rente afhangen. Heb jij dit zelf zo gedaan?
Bij Florius is dat niet, die boete. Bij andere banken soms wel maar het schijnt soms die boete zelfs waard te zijn.
–> Ook kom je in een lagere risicoklasse als je veel hebt afgelost en je huis is in waarde gestegen.
Wist je dat? Daar hoor je banken niet over en dat moet je zelf aanvragen maar je rente MOETEN ZE DAN VERLAGEN omdat je dan in een lagere risico klasse valt en dus heb je lagere maandlasten. Iedereen kan dit aanvragen maar moet je zelf pro-actief oppakken, de bank doet dat niet voor je!
Bij Florius krijg je inderdaad geen boete als je aflost met eigen geld. Maar dacht dat deze comment algemeen was 🙂
Dat klopt ja! Al doen steeds meer hypotheekverstrekkers dat wel gelukkig. Ik heb daar deze blog over geschreven (link).
Wat een hoge rentes bij Bijbouwe??
Snap niet zo goed dat je als financieel blogger daar zo fan van bent…. ik kijk nu naar Triodos. 1,55% rente voor 20 jaar vast. Dat is bijna 0,7% verschil! Op een hypotheek van 3 ton gooi je het eerste jaar dan al ruim 2000 euro weg! (Maar wel lekker een paar honderd euro bespaard door geen adviseur in de arm te nemen…?)
Hi Kaspar! Leuk dat je weer eens een reactie achter laat 🙂 lang geleden!
Sorry maar dat klopt niet helemaal. De rentepercentages in deze blog gelden bij 100% LTV! Hiervoor moet je bij Triodos 0,6% optellen bij de genoemde rentes (ik vind dat niet erg doorzichtig gepubliceerd op hun website).
1,55% voor 20 jaar vast geldt bij energielabel A en een LTV van 65% of lager.
P.S. bij een erg energiezuinig huis zou Triodos inderdaad lager kunnen uitkomen! Maar over het algemeen gesproken niet.
Ah, dat verklaard wat… Ik vind persoonlijk NHG een vanzelfsprekendheid als je het hebt over bewust met geld om gaan… Een huis van meer dan 310.000 euro (excl eventuele verduurzamings kosten) vind ik persoonlijk financieel al geen bewuste aankoop meer… En een laag energielabel is voor mij eigenlijk ook een vanzelfsprekendheid…. Enerzijds vanwege een stukje duurzaamheid, anderzijds: het scheelt gewoon zo’n ontzettende bak met geld! In de hypotheek, in de energielasten… Ik heb straks dus nagenoeg geen energiekosten meer (klein beetje gas nog voor de verwarming) en een hypotheek van daadwerkelijk 1,55%… Scheelt me toch zo’n 2500-3000 euro per jaar pak em beet.
NHG kan bij BijBouwe überhaupt niet…. Dus als ik daar nu een hypotheek zou afsluiten zou ik alsnog naar 2,24% gaan… Dus het mag dan appels en peren zijn: voor mij gaat het om exact dezelfde hypotheek aanvraag en toch het genoemde verschil in rente! Dus BijBouwe vind ik echt totaal geen aantrekkelijke hypotheek verstrekker… :/
Als je alleen koopt, begrijp ik dat je niet meer dan 310 (in 2019 nog 290!) wil uitgeven. Als je met z’n tweeën en/of in een duurder gebied koopt dan ligt dat wat mij betreft iets anders. In die prijscategorie wordt overigens ook enorm tegen elkaar opgeboden waardoor je (naar mijn mening) vaak veel moeten betalen voor wat je krijgt.
Ons huis was ook duurder dan de NHG grens, maar past wat mij betreft prima in ons bewuste uitgavenpatroon (bij lange na geen tophypotheek).
Over een energiezuinig huis zijn we het denk ik allemaal eens. Dat is gewoon beter voor de natuur én je uitgaven. Maar ook dit ligt niet zo simpel. Nieuwbouwhuizen zijn extreem duur (dus ik vraag me af hoeveel je aan het einde van rit overhoudt van die ‘besparing’) en ook niet onbeperkt verkrijgbaar.
NHG is overigens wel gewoon verkrijgbaar bij bijBouwe (hoewel momenteel uitverkocht): de rente staat nu op…. je raadt het nooit: 1,55% 20 jaar rentevast!
Uitverkocht = niet beschikbaar 😉
Maar ik snap je punt. Voor mij persoonlijk blijft het nu wel dat ik als ik nu een hypotheek af zou sluiten (NHG, energielabel A) ik bij BijBouwe heel veel meer moet betalen… Maar ik besef me dat ik even ietsjes te gemakkelijk een scheef vergelijk maak 😉
Ja soms is het onhandig dat verschillende websites de renten op een verschillende manier weergeven. Altijd even opletten geblazen!
Jij bent een lekkere, appels met peren vergelijken, de NHG rente bij BijBouwe is ook 1,55% alleen uitverkocht op dit moment. Je kunt geen NHG van Triodos (1,55) gaan vergelijken met 100% LTV bij BijBouwe (2,24)
Hoi Elle,
Even een kritische noot van mij. Het is niet dat je per definitie meer kan lenen bij een 10 jaars rente. Dat hangt af van het gemiddeld gewogen rente. Je kan voor dit naar bij een gemiddelde rente van 1,51% en 2.01% het maximale lenen. 1,51% is nu een reële 20 jaars (met nhg) Eventueel kan je nog meer lenen, dat hangt er even vanaf, bij een gewogen gemiddelde van 1,01% echter is er geen geldverstrekker die deze rente aanbied voor een periode van minimaal 10 jaar. Dus met nhg kan je bij 20 jaar nu, mits je precies uitkomt op 1,51%, het meest lenen
wij hebben 4 jr geleden bewust gekozen voor 20 jaar vast omdat tegen die tijd de kids volwassen zijn en hopelijk minder geld kosten 😉 we zijn nu nog niet bezig met extra aflossen, wel met een belegd vermogen opbouwen. misschien gaan we dit nog combineren met extra aflossen maar de maandlasten van 933 euro zijn prima te dragen. een rente van 2,65% met nhg
Klinkt als een overwogen keuze! Al kunnen volwassen kinderen soms nog duurder zijn, zeggen ze haha! Rijbewijzen, studeren, etc.
Super lage maandlasten trouwens!