De hoofdregel voor de hypotheekrenteaftrek is dat je daar alleen recht op hebt als je zelf in het huis woont. Op deze regel zijn een aantal uitzonderingen waarvan ik de volgende twee in deze blog behandel:

• de verkoopregeling en
• de aanbouwregeling

De verkoopregeling ziet op de situatie dat je huis te koop én leeg staat. De aanbouwregeling ziet op de situatie dat je een huis aan het bouwen bent (of laat bouwen).

Naast deze twee regelingen zijn er nog meer uitzonderingen, bijvoorbeeld voor werknemers die tijdelijk worden uitgezonden naar het buitenland en in geval van een scheiding. Hier zal ik in aparte blogs op ingaan.

Hypotheekrenteaftrek: voorwaarden

In het kort heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor een hypotheek op je ‘eigen woning’. Dit betekent dat je in het huis moet wonen: het moet je hoofdverblijf zijn en je kunt maar één hoofdverblijf hebben.

In aanvulling hierop zijn er extra voorwaarden gesteld aan de hypotheek zelf, zoals dat het om een hypotheek moet gaan die annuïtair of lineair wordt afgelost.

In mijn andere blog lees je alles over de hypotheekrenteaftrek, de voorwaarden en de gevolgen.

Uitzondering 1: de verkoopregeling (als je huis te koop én leeg staat)

Als je je huis te koop zet en het staat leeg (je woont er zelf niet en verhuurt het ook niet), heb je nog 3 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Dit wordt de verkoopregeling genoemd. Voor de ‘driejaarseis’ tellen het kalenderjaar waarin de woning leeg komt te staan en de 3 jaren daarna (zie rekenvoorbeeld hieronder).

Voor de toepassing van de verkoopregeling moet je in de driejaarsperiode voordat je uit de woning verhuisde in de woning hebben gewoond.

Let op: als je je huis voor een bepaalde periode verhuurt, geldt voor die periode geen hypotheekrenteaftrek.

Rekenvoorbeeld verkoopregeling

Op 1 september 2018 heb jij je huis te koop gezet. Op 1 oktober 2018 verhuis je uit het huis en komt het te leeg te staan.

Je hebt dan tot en met 31 december 2021 recht op hypotheekrenteaftrek (of totdat je het huis verkoopt).

Als je de woning van 1 maart 2019 tot en met 31 augustus 2019 hebt verhuurd, heb je voor deze 6 maanden geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Van box 1 naar box 3

Als de woning na 31 december 2021 nog niet is verkocht, gaan de woning en de hypotheekschuld van box 1 naar box 3. Voor de periode dat je de woning verhuurde, vallen de woning en schuld ook in box 3.

In het kort willen de meeste mensen liever dat hun huis in box 1 valt, zodat ze recht hebben op hypotheekrenteaftrek. In box 3 wordt de waarde van het huis minus de hypotheekschuld belast.

In mijn andere blog lees je meer over belastingheffing over een woning in box 1 en box 3.

Eigenwoningforfait

Tijdens de periode dat de verkoopregeling van toepassing is (de woning staat leeg) is het eigenwoningforfait voor deze woning €0. 

Hypotheekrenteaftrek over nieuwe én oude woning

Het kan door de verkoopregeling zo zijn dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek op twee verschillende woningen: je nieuwe koophuis en je oude koophuis (dat te koop en leeg staat).

Bijleenregeling

Houdt bij de verkoop en aankoop van woningen altijd rekening met de bijleenregeling.

Uitzondering 2: de aanbouwregeling (als je een huis aan het bouwen bent)

Een andere situatie waarin je recht kunt hebben op hypotheekrenteaftrek terwijl je niet in het huis woont is de zogenaamde aanbouwregeling.

Volgens de aanbouwregeling heb je recht op hypotheekrenteaftrek als je huis in aanbouw is en je er in het jaar van aankoop of in de 3 jaar daarna gaat wonen. Hierbij kun je bijvoorbeeld denken aan de aankoop van bouwgrond of een nieuwbouwwoning.

Daarnaast heb je op grond van deze regeling ook recht op hypotheekrenteaftrek als je een nieuwe woning hebt gekocht maar daar nog niet bent ingetrokken, maar dit wel van plan bent binnen de driejaarsperiode.

Vanaf wanneer is je woning ‘in aanbouw’?

Vanaf het moment dat de woning in aanbouw is, heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor deze woning. Let wel: je moet dan wel de bedoeling hebben om er binnen 3 jaar na het jaar van aankoop in de woning in aanbouw te gaan wonen.

Een woning is in aanbouw vanaf het moment dat je ‘concrete stappen hebt gezet waaruit blijkt dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd gaan beginnen’. Een vaag criterium.

Wat wel duidelijk is: als je alleen een stuk grond koopt met de intentie om daar (ooit) te gaan bouwen, is geen sprake van een woning in aanbouw. Daarnaast hanteert de belastingdienst de volgende richtlijnen.

Richtlijnen belastingdienst – voorbeelden aanbouwregeling

De woning is in aanbouw vanaf één van de volgende 3 data:

• De datum die 6 maanden vóór de start van de bouwwerkzaamheden ligt.
• De datum van aankoop van de bouwgrond als deze korter dan 6 maanden voor start van de bouwwerkzaamheden ligt.
• Zijn er al concrete stappen gezet vóór de datum 6 maanden voor de bouwwerkzaamheden (bijvoorbeeld aanvraag bouwvergunning)? Dan kan eventueel deze eerdere datum gelden. Dit moet je dan wel goed kunnen uitleggen aan de belastingdienst.

Op de website van de belastingdienst vind je concrete voorbeelden. 

Hypotheekrenteaftrek over nieuwe én oude woning

Door de aanbouwregeling kun je tijdelijk recht hebben op hypotheekrenteaftrek over twee woningen. Het koophuis waar je nog woont én de woning in aanbouw waar je binnen 3 jaar gaat wonen.

Eigenwoningforfait

Tijdens de periode dat de woning in aanbouw is en leeg staat, is het eigenwoningforfait voor deze woning €0. 

Leegstaande nieuwe woning

Je hebt ook recht op hypotheekrenteaftrek als je al een nieuwe woning hebt gekocht die nog leeg staat als je de bedoeling hebt hier in het jaar van aankoop of de 3 jaar daarna te gaan wonen. Je mag de woning dan niet verhuren. 

De woning wordt ook als leegstaand gezien als er tijdelijk iemand in woont (bijvoorbeeld de verkoper) om te voorkomen dat de woning niet wordt gekraakt. Deze ‘anti-kraker’ mag dan geen huur betalen.